BGH - Rechtsprechung
Auf dieser Seite werden ausgewählte BGH-Rechtssprechungen in der Immobilienwirtschaft für Sie bereit gestellt.
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Die hier angeführten Urteile dienen der allgemeinen Information und stellen keine Rechtsberatung dar. Für eine umfassende Beratung müssen meist weitere, wichtige Informationen berücksichtigt werden.Eine Rechtsberatung im Einzelfall nach dem Rechtsdienstleistungsgesetz ist kostenpflichtig und sollte von einem zugelassenen Rechts-/Fachanwalt geleistet werden.
Altvertrag allein kann nicht gegen Wirtschaftlichkeitsgebot verstoßen
Ein vor Abschluss eines Mietvertrages geschlossener ungünstiger Vertrag des Vermieters mit einem Dienstleister kann allein keinen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot begründen. Ein Verstoß kommt erst in Betracht, wenn der Vermieter eine Möglichkeit zur Korrektur nicht ergreift.
BGH, Urteil v. 25.01.2023, VIII ZR 230/21
Nur Anfechtungsklage gegen die GdWE (Gemeinschaft der Wohungseigentümer) wahrt Anfechtungsfrist
Seit der WEG-Reform ist eine Beschlussanfechtung ausschließlich gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu richten. Eine gegen die Eigentümer gerichtete Klage wahrt die Anfechtungsfrist nicht.
BGH, Urteil v. 13.01.2023, V ZR 43/22
Wer bauen muss, muss auch bauen
Eine Gemeinde, die Bauland verkauft hat, kann dieses bis zu 30 Jahre nach Vertragsschluss zurückfordern, wenn es der Käufer trotz vertraglicher Bauverpflichtung unbebaut lässt.
BGH, Urteil v. 16.12.2022, V ZR 144/21
Beschlussdurchführung ist jetzt Aufgabe der Gemeinschaft der Wohungseigentümer (GdWE)
Die Pflicht zur Durchführung von Beschlüssen der Wohnungseigentümer liegt seit der WEG-Reform nicht mehr beim Verwalter, sondern bei der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE).
BGH, Urteil v. 16.12.2022, V ZR 263/21
WEG kann weiterhin wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum klagen
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann auch nach der WEG-Reform die auf Beseitigung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum gerichteten Rechte der Wohnungskäufer durch Mehrheitsbeschluss zur alleinigen Durchsetzung an sich ziehen.
BGH, Urteil v. 11.11.2022, V ZR 213/21
Vorzeitige Räumungsklage bei fehlender Ersatzwohnung
Die Besorgnis, ein Wohnungsmieter werde sich der Räumung entziehen, kann auch gerechtfertigt sein, wenn der Mieter der Kündigung nur widerspricht, weil er noch keine andere Wohnung gefunden hat. Dann kann der Vermieter schon vor Ende der Kündigungsfrist Räumungsklage erheben.
BGH, Beschluss v. 25.10.2022, VIII ZB 58/21
Kosten für Müllkontrolle sind umlagefähig
Die Kosten für eine regelmäßige Kontrolle der Mülltonnen auf Einhaltung der Mülltrennung und eine erforderliche Nachsortierung sind als Betriebskosten auf den Mieter umlegbar.
BGH, Urteil v. 05.10.2022, VIII ZR 117/21
Kosten für Rauchwarnmelder-Wartung sind umlagefähige Betriebskosten
Die Kosten für die Prüfung von Rauchwarnmeldern sind als Betriebskosten auf die Mieter umlegbar. Dem stehen Regelungen in den Bauordnungen der Länder, nach denen öffentlich-rechtlich die Wartung den Mietern obliegt, nicht entgegen.
BGH, Urteil v. 05.10.2022, VIII ZR 117/21
Waschküche ist nicht automatisch mitvermietet
Ist eine gemeinschaftliche Waschküche nicht ausdrücklich im Mietvertrag erwähnt und das Waschen und Trocknen von Wäsche grundsätzlich auch in der Wohnung möglich, spricht dies dafür, die Waschküche nicht als Teil der Mietsache anzusehen.
BGH, Beschluss v. 04.10.2022, VIII ZR 394/21
Mietpreisbremse greift bei Mieterhöhung nicht
Die Regelungen über die Mietpreisbremse sind auf eine Mieterhöhungsvereinbarung während eines laufenden Mietverhältnisses nicht anwendbar.
BGH, Urteil v. 28.09.2022, VIII ZR 300/21
Selbstbeteiligung geht zu Lasten aller Wohnungseigentümer
Ein in der Gebäudeversicherung vereinbarter Selbstbehalt ist auch dann von allen Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu tragen, wenn ein Schaden ausschließlich oder teilweise im Sondereigentum eines Miteigentümers eingetreten ist.
BGH, Urteil v. 16.09.2022, V ZR 69/21
WEG-Heizkostenabrechnung bei unterschiedlichen Messgeräten
Ist in einer Wohnungseigentumsanlage mit unterschiedlichen Ausstattungen zur Verbrauchserfassung der anteilige Wärmeverbrauch einer oder mehrerer Nutzergruppe(n) nicht mit einem separaten Zähler vorerfasst worden, kann der Verbrauch anhand der gemessenen Daten per Differenzberechnung ermittelt werden.
BGH, Urteil v. 16.09.2022, V ZR 214/21
Mieter haften auch für uralte Fehler
Für Schadensersatzansprüche des Vermieters läuft die Verjährung erst ab Rückerhalt der Mietsache. Ein Mieter muss daher im laufenden Mietverhältnis auch für Schäden aufkommen, deren Ursache er vor mehr als 30 Jahren gesetzt hat.
BGH, Urteil v. 31.08.2022, VIII ZR 132/20
Modernisierungsmieterhöhung muss nicht nach Gewerken aufgeschlüsselt werden
Eine Modernisierungsmieterhöhung muss auch dann nicht nach Gewerken aufgeschlüsselt werden, wenn Maßnahmen an mehreren Gebäuden oder außerhalb der betroffenen Wohnung ausgeführt wurden. Es reicht aus, die Gesamtkosten abzüglich Instandsetzungsanteil anzugeben.
BGH, Urteile v. 20.07.2022, VIII ZR 337/21, VIII ZR 339/21 und VIII ZR 361/21)
In räumlich getrenntem Gewerbeteil darf nicht gewohnt werden
Gibt die Teilungserklärung eine räumliche Trennung von Wohnen und Gewerbe innerhalb eines Gebäudes vor, stört die Wohnnutzung einer Teileigentumseinheit in der Regel mehr als die vorgesehene Nutzung - und ist daher unzulässig.
BGH, Urteil v. 15.07.2022, V ZR 127/21
Vertretung einer verwalterlosen WEG bei Beschlussklagen
Eine verwalterlose Wohnungseigentümergemeinschaft wird in einem Prozess eines Eigentümers gegen die Gemeinschaft von den übrigen Eigentümern gemeinschaftlich vertreten. Verbleibt nur ein vertretungsbefugter Eigentümer, vertritt dieser den Verband im Prozess allein.
BGH, Urteil v. 08.07.2022, V ZR 202/21
Lange Berliner Kündigungssperrfrist ist wirksam
In ganz Berlin gilt nach der ersten Veräußerung einer vermieteten Wohnung nach Umwandlung in Wohnungseigentum eine verlängerte Kündigungssperrfrist von zehn Jahren. Diese Regelung ist wirksam, so der BGH.
BGH, Urteil v. 22.06.2022, VIII ZR 356/20
Umfang der Auskunftspflicht nach Modernisierung
Umfassend modernisierte Wohnungen unterliegen nicht der Mietpreisbremse, sofern der Vermieter vorab Auskunft über die Modernisierung gibt. Dem ist mit dem Hinweis auf die Modernisierung Genüge getan. Weitergehender Angaben zu deren Art und Umfang bedarf es nicht.
BGH, Urteil v. 18.05.2022, VIII ZR 9/22
Miete für Rauchwarnmelder nicht als Betriebskosten umlagefähig
Die Kosten für die Miete von Rauchwarnmeldern sind nicht als sonstige Betriebskosten auf die Mieter umlagefähig. Grund: Die Anmietung tritt an die Stelle der nicht umlagefähigen Anschaffung.
BGH, Urteil v. 11.5.2022, VIII ZR 379/20
Wohngemeinschaft kann nicht ohne Weiteres Mieter austauschen
Die Mitglieder einer Wohngemeinschaft haben keinen generellen Anspruch auf Zustimmung des Vermieters zum Austausch einzelner Mieter. Ein solcher besteht nur, wenn konkrete Anhaltspunkte für einen entsprechenden Willen der Vertragsparteien vorliegen.
BGH, Urteil v. 27.04.2022, VIII ZR 304/21
Vermieter kann Mieterhöhung nachträglich reduzieren
Ein Vermieter kann ein formell ordnungsgemäßes Mieterhöhungsverlangen nachträglich reduzieren, etwa mit Erhebung der Zustimmungsklage. Er muss kein neues Verlangen stellen, um eine geringere Mieterhöhung zu fordern.
BGH, Urteil v. 06.04.2022, VIII ZR 219/20
Nur Eigentümergemeinschaft haftet für verauslagte Kosten
Hat ein Wohnungseigentümer Verbindlichkeiten der Gemeinschaft getilgt, kann er nur von dieser Kostenerstattung verlangen. Er kann sich nicht direkt an die anderen Eigentümer halten; dies selbst dann nicht, wenn er aus der Gemeinschaft ausgeschieden ist oder es sich um eine Zweiergemeinschaft handelt.
BGH, Urteil v. 25.03.2022, V ZR 92/21
Bei Vollversammlung schadet Einberufung durch Nichtberechtigten nicht
Nehmen sämtliche Wohnungseigentümer an einer Eigentümerversammlung teil, sind dort gefasste Beschlüsse nicht deshalb anfechtbar, weil die Versammlung durch einen Nichtberechtigten einberufen worden ist.
BGH, Urteil v. 11.03.2022, V ZR 77/21
Saalmiete kann auch fällig sein, wenn Hochzeit wegen Corona ausfällt
Ob und inwieweit sich die coronabedingte Absage einer Hochzeitsfeier auf die Pflicht zur Zahlung der Miete für die hierfür gemieteten Räumlichkeiten auswirkt, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Der BGH verurteilte ein Hochzeitspaar zur vollen Zahlung.
BGH, Urteil v. 02.03.2022, XII ZR 36/21
Abberufung des Verwalters nach der WEG-Reform
Auch nach der WEG-Reform kann ein einzelner Eigentümer die Abberufung des Verwalters nur verlangen, wenn alles andere als eine Abberufung aus objektiver Sicht nicht vertretbar wäre. Hierbei können auch ältere Pflichtverletzungen eine Rolle spielen. Mit Stimmenmehrheit ist die jederzeitige Abberufung auch ohne Grund möglich.
BGH, Urteil v. 25.02.2022, V ZR 65/21
Kein höherer Kaufpreis für vorkaufsberechtigte Mieter
Soll ein vorkaufsberechtigter Mieter bei Ausübung seines Vorkaufsrechts einen höheren Kaufpreis zahlen müssen als der Erstkäufer, ist dies eine unzulässige Vereinbarung zulasten Dritter. Das gilt auch, wenn der höhere Kaufpreis für den Erstkäufer nur ausnahmsweise, für den Vorkaufsberechtigten aber in jedem Fall gelten soll.
BGH, Urteil v. 23.02.2022, VIII ZR 305/20
Mieterbeschwerde: Vermieter müssen Hinweisgeber unter Umständen preisgeben
Hat ein Vermieter oder Verwalter Hinweise auf angebliche Missstände im Haus erhalten, kann er verpflichtet sein, der "angeschwärzten" Person den Hinweisgeber zu nennen.
BGH, Urteil v. 22.02.2022, VI ZR 14/21
Nur Gemeinschaft kann gegen zweckwidrige Nutzung vorgehen
Einzelne Wohnungseigentümer können seit der WEG-Reform keine Unterlassungsansprüche mehr gegen Miteigentümer oder Mieter wegen zweckwidriger Nutzung des Wohnungseigentums geltend machen. Hierzu ist allein die Gemeinschaft befugt.
BGH, Urteil v. 28.01.2022, V ZR 86/21
Feuerwehrzufahrt bleibt zum Parken tabu
Die Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft können das regelmäßige Abstellen von Lieferantenfahrzeugen in einer Feuerwehrzufahrt nicht per Beschluss gestatten. Ein solcher Beschluss ist nichtig.
BGH, Urteil v. 28.01.2022, V ZR 106/21
Mieter darf Heizkosten kürzen, wenn Warmwasser nicht separat gemessen wird
Bei einer zentralen verbundenen Heizanlage, die Wärme und Warmwasser bereitstellt, ist der Warmwasseranteil mittels Wärmemengenzähler zu messen. Fehlt es hieran, ist die Heizkostenabrechnung nicht verbrauchsabhängig und der Mieter kann die Kosten kürzen.
BGH, Urteil v. 12.01.2022, VIII ZR 151/20
Corona-Mietminderung: Auf den Einzelfall kommt es an
Dem Mieter eines Ladenlokals, der sein Geschäft im Corona-Lockdown vorübergehend schließen musste, kann ein Anspruch auf Reduzierung der Miete zustehen. Ob und um wieviel die Miete reduziert ist, ist eine Frage des Einzelfalls.
BGH, Urteil v. 12.01.2022, XII ZR 8/21
Vermieter muss Original-Belege vorlegen
Das Recht des Mieters auf Einsicht in die Belege einer Betriebskostenabrechnung erstreckt sich grundsätzlich auf die Originale. Ein besonderes Interesse muss der Mieter nicht darlegen. Nur ausnahmsweise reicht die Vorlage von Kopien aus.
BGH, Urteil v. 15.12.2021, VIII ZR 66/20
Verwalter kann auch bei eigenmächtigem Handeln Kostenerstattung verlangen
Ein WEG-Verwalter kann - anders als einzelne Wohnungseigentümer - einen Anspruch auf Erstattung von Kosten für eigenmächtig oder beschlusswidrig ausgeführte Arbeiten am Gemeinschaftseigentum haben.
BGH, Urteil v. 10.12.2021, V ZR 32/21
Kündigung wegen Mietschulden: Nur der Gesamtrückstand zählt
Ob ein Mietrückstand für zwei aufeinanderfolgende Termine so erheblich ist, dass er eine fristlose Kündigung rechtfertigt, richtet sich nur nach der Höhe des Gesamtrückstandes. Eine Bewertung der einzelnen monatlichen Rückstände erfolgt nicht.
BGH, Urteil v. 08.12.2021, VIII ZR 32/20
Kosten fürs Baumfällen sind als Betriebskosten umlagefähig
Die Kosten der Fällung eines morschen, nicht mehr standsicheren Baums sind grundsätzlich umlagefähige Kosten der Gartenpflege im Sinne von § 2 Nr. 10 BetrKV.
BGH, Urteil v. 10.11.2021, VIII ZR 107/20
Heizkostenschätzung mittels Vergleichswohnungen in anderem Gebäude
Ist der Wärmezähler defekt, darf der Vermieter den Wärmeverbrauch einer Wohnung anhand des Verbrauchs vergleichbarer Räume schätzen. Dabei müssen die Vergleichsräume nicht im selben Gebäude liegen wie die Wohnung, für die die Schätzung erfolgt.
BGH, Urteil v. 27.10.2021, VIII ZR 264/19
Mieter kann Betriebskostennachzahlung nicht mangels Belegeinsicht zurückfordern
Ein Mieter kann eine auf eine Betriebskostenabrechnung geleistete Nachzahlung nicht deshalb zurückfordern, weil der Vermieter die geschuldete Belegeinsicht verweigert oder nur unzureichend gewährt hat.
BGH, Urteil v. 26.10.2021, VIII ZR 150/20
WEG muss marodes Gebäude sanieren
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft muss ein marodes Gebäude auch dann sanieren, wenn dies mit hohen Kosten verbunden ist. Eine Sanierungspflicht entfällt nur bei teilweiser oder vollständiger Zerstörung.
BGH, Urteil v. 15.10.2021, V ZR 225/20
BGH bleibt dabei: Schonfristzahlung heilt ordentliche Kündigung nicht
Der BGH rückt nicht davon ab: Die Nachzahlung von Mietschulden ("Schonfristzahlung") heilt nur eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs, aber nicht eine ordentliche Kündigung. Dem LG Berlin widersprechen die Richter mit klaren Worten.
BGH, Urteil v. 13.10.2021, VIII ZR 91/20
Verkleinerung von Fahrradkeller kann Mietminderung rechtfertigen
Die nachträgliche Verkleinerung eines großzügigen gemeinschaftlichen Fahrradkellers auf wenige Quadratmeter stellt einen Mangel der Mietsache dar, der zu einer Mietminderung führen kann.
BGH, Beschluss v. 12.10.2021, VIII ZR 51/20
Sondernutzungsberechtigter kann Störungen weiterhin selbst abwehren
Auch nach der WEG-Reform kann ein Wohnungseigentümer selbst gegen Störungen eines ihm zustehenden Sondernutzungsrechts vorgehen.
BGH, Urteil v. 01.10.2021, V ZR 48/21
Kurzfristige Ergänzung des Mietvertrages erfordert keine Schriftform
Eine Änderung von vertragswesentlichen Vereinbarungen im Mietvertrag ist nur dann schriftformbedürftig, wenn sie für einen Zeitraum von mehr als einem Jahr Geltung beansprucht.
BGH, Beschluss v. 15.9.2021, XII ZR 60/20
Wohnen in Teileigentumseinheit kann zulässig sein
Das Wohnen in einer Teileigentumseinheit kann jedenfalls dann zulässig ein, wenn die Einheit räumlich abgrenzbar ist, keine einschränkende Zweckbestimmung hat und alle übrigen Einheiten in der Anlage dem Wohnen dienen.
BGH, Urteil v. 16.07.2021, V ZR 284/19
Jahresabrechnung für Gesamt-WEG ist auch bei Untergemeinschaften zwingend
Für eine Wohnungseigentümergemeinschaft muss immer eine einheitliche Jahresabrechnung beschlossen werden. Untergemeinschaften kann eine Befugnis zur eigenständigen Beschlussfassung über Abrechnungsbelange nur noch sehr beschränkt zustehen.
BGH, Urteil v. 16.07.2021, V ZR 163/20
Allgemein zugänglicher Mietspiegel muss Mieterhöhung nicht beiliegen
Ist ein Mietspiegel allgemein zugänglich, muss dieser einem Mieterhöhungsverlangen nicht beigefügt werden. Allgemein zugänglich ist ein Mietspiegel auch dann, wenn er nur gegen eine geringe Schutzgebühr erhältlich ist.
BGH, Urteil v. 07.07.2021, VIII ZR 167/20
Rückforderung von Betriebskostenvorauszahlungen hat Grenzen
Der Mieter kann nach Ende des Mietverhältnisses die Rückzahlung von Betriebskostenvorauszahlungen nur verlangen, soweit er zuvor keine Möglichkeit hatte, seinen Abrechnungsanspruch durch die Zurückbehaltung der laufenden Vorauszahlungen durchzusetzen.
BGH, Urteil v. 07.07.2021, VIII ZR 52/20
"Sonstige Betriebskosten" sind in der Abrechnung aufzuschlüsseln
Mehrere Kostenarten dürfen in der Betriebskostenabrechnung nur zusammengefasst werden, wenn sie eng zusammenhängen. Ein enger Zusammenhang liegt nicht vor, soweit im Mietvertrag die Umlage diverser Kosten als "sonstige Betriebskosten" vereinbart ist.
BGH, Beschluss v. 06.07.2021, VIII ZR 371/19
Verwalterbestellung überdauert Umwandlung von Einzelfirma in GmbH
Wandelt ein in einer WEG bestellter Verwalter sein Einzelunternehmen in eine GmbH um, gehen Verwalterbestellung und -vertrag in der Regel auf die GmbH über.
BGH, Urteil v. 02.07.2021, V ZR 201/20
Was zur Wohnfläche zählt, ist Vereinbarungssache
Welche Flächen einer Wohnung zur vereinbarten Wohnfläche zählen sollen, ist einer Vereinbarung der Vertragsparteien zugänglich. Diese können auch solche Flächen einbeziehen, die anhand bestehender Regelwerke nicht oder nicht vollständig zählen würden.
BGH, Beschluss v. 22.06.2021, VIII ZR 26/20
Stellplatz-Nutzungsberechtigter muss keine Instandhaltungsrücklage erstatten
Wer als Berechtigter einer Grunddienstbarkeit einen Tiefgaragenstellplatz in einer fremden WEG nutzen darf, muss dem Eigentümer nicht dessen Zahlungen in die Instandhaltungsrücklage erstatten.
BGH, Urteil v. 18.06.2021, V ZR 146/20
Sondereigentümer kann weiterhin selbst gegen Störungen des Sondereigentums klagen
Auch nach der WEG-Reform kann ein Wohnungseigentümer Störungen seines Sondereigentums auch dann selbst abwehren, wenn zugleich das Gemeinschaftseigentum betroffen ist. Einen Ausgleich in Geld kann ein einzelner Eigentümer wegen solcher Störungen nur in Ausnahmefällen verlangen.
BGH, Urteil v. 11.06.2021, V ZR 41/19
Nachbar darf überhängende Äste auch abschneiden, selbst wenn der Baum dadurch absterben könnte
Ein Nachbar darf Äste eines Baumes, die auf sein Grundstück hinüberragen, auch dann abschneiden, wenn der Baum dadurch absterben könnte.
BGH, Urteil v. 11.06.2021, V ZR 234/19
Schwarzarbeit macht Grundstück nicht mangelhaft
Ein Grundstück ist nicht allein deshalb mangelhaft, weil beim Bau des darauf stehenden Gebäudes gegen das Gesetz zur Bekämpfung der Schwarzarbeit verstoßen wurde.
BGH, Urteil v. 28.05.2021, V ZR 24/20
Wirksame Vereinbarung einer Indexmiete
Eine Indexmietvereinbarung, die die Mietentwicklung an die prozentuale Änderung des Verbraucherpreisindexes knüpft, erfordert keine Angabe eines Basisjahres.
BGH, Urteil v. 26.05.2021, VIII ZR 42/20
WEG-Reform kippt Klagebefugnis einzelner Eigentümer in laufenden Verfahren nicht
Einzelne Wohnungseigentümer, die sich aus dem Gemeinschaftseigentum ergebende Rechte einklagen, können Prozesse, die vor Inkrafttreten der WEG-Reform begonnenen wurden, auch nach der Reform zu Ende führen, solange die Eigentümergemeinschaft keinen anderen Willen äußert.
BGH, Urteil v. 07.05.2021, V ZR 299/19
Ärztliches Attest reicht nicht, um Härtegründe gegen Räumung zu beweisen
Ist in einem Räumungsprozess strittig, ob gesundheitliche Gründe einen Umzug des Mieters unmöglich machen, darf das Gericht nicht allein anhand vorgelegter Atteste entscheiden, sondern muss in der Regel ein Gutachten einholen.
BGH, Urteil v. 28.04.2021, VIII ZR 6/19
Modernisierungsmieterhöhung in Etappen
Nach mehreren tatsächlich trennbaren Modernisierungsmaßnahmen kann der Vermieter mehrere Modernisierungsmieterhöhungen bezüglich jeweils abgeschlossener Maßnahmen erklären; dies auch dann, wenn die Maßnahmen in einem einheitlichen Schreiben angekündigt worden sind.
BGH, Urteil v. 28.04.2021, VIII ZR 5/20
Zeitpunkt des Erhöhungsverlangens für Vergleichsmiete maßgeblich
Maßgebend für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete in einem Prozess über eine Mieterhöhung ist der Zeitpunkt, zu dem das Erhöhungsverlangen dem Mieter zugegangen ist. Von diesem Zeitpunkt wird der Betrachtungszeitraum (bis 2019: vier Jahre, ab 2020: sechs Jahre) zurückgerechnet.
BGH, Urteil v. 28.04.2021, VIII ZR 22/20
Vermieter trägt Kosten vorschneller Duldungsklage
Ignoriert ein Mieter eine Aufforderung des Vermieters, die Duldung geplanter Baumaßnahmen zu erklären, gibt das nicht ohne Weiteres Anlass für eine Duldungsklage; fehlen Anhaltspunkte, dass der Mieter seine Mitwirkung verweigert, bedarf es einer nochmaligen Aufforderung, bevor Anlass zur Klage besteht.
BGH, Beschluss v. 27.04.2021, VIII ZB 44/20
Hingebogener Eigenbedarf reicht nicht
Hat eine juristische Person einen kleinen Miteigentumsanteil an einer vermieteten Wohnung auf eine natürliche Person übertragen, um eine Eigenbedarfskündigung zu ermöglichen, kann die anschließende Kündigung wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam sein.
BGH, Beschluss v. 30.03.2021, VIII ZR 221/19
Verjährung von Ansprüchen wegen nicht erfüllter Umbaupflicht
Führt ein gewerblicher Mieter vereinbarte Umbauten der Mietsache, die bei der Rückgabe Bestand haben sollten, nicht oder nicht vollständig aus, verjähren diesbezügliche Ersatzansprüche des Vermieters innerhalb von sechs Monaten nach der Rückgabe des Mietobjekts.
BGH, Urteil v. 31.03.2021, XII ZR 42/20
Rechtsmittelbeschwer bei Streit über Abberufung des Verwalters
Bei einem Streit über die Abberufung des Verwalters ist die Rechtsmittelbeschwer nach dem Anteil des betroffenen Eigentümers am restlichen Verwalterhonorar zu bemessen.
BGH, Beschluss v. 25.03.2021, V ZR 136/20
Käufer können Schadensersatz weiterhin fiktiv berechnen
Immobilienkäufer können Schadensersatz wegen Mängeln der erworbenen Immobilie weiterhin anhand der voraussichtlich entstehenden, aber bislang nicht aufgewendeten ("fiktiven") Mängelbeseitigungskosten berechnen.
BGH, Urteil v. 12.03.2021, V ZR 33/19
Rechtsmittelbeschwer bei Streit über Verwalterbestellung
Bei einem Streit über die Neu- oder Wiederbestellung des Verwalters ist die Rechtsmittelbeschwer nach dem Anteil des betroffenen Eigentümers am Verwalterhonorar zu bemessen.
BGH, Beschluss v. 10.03.2021, V ZR 174/20
Vollständigkeitsklausel im Gewerbemietvertrag schließt Gegenbeweis nicht aus
Selbst wenn in einem Gewerbemietvertrag niedergelegt ist, dass mündliche Nebenabreden nicht bestehen ("Vollständigkeitsklausel"), bleibt der Beweis des Gegenteils möglich. Auch vorvertragliche Absprachen werden durch eine solche Klausel nicht ohne Weiteres bedeutungslos.
BGH, Urteil v. 03.03.2021, XII ZR 92/19
Eigenbedarfskündigung muss nicht ins Detail gehen
Für eine formell ordnungsgemäße Begründung einer Eigenbedarfskündigung reicht es aus, die Eigenbedarfsperson zu benennen und das Interesse darzulegen, das diese an der Erlangung der Wohnung hat. Ob dieses Interesse wirklich besteht, ist keine formelle, sondern eine inhaltliche Frage.
BGH, Beschluss v. 09.02.2021, VIII ZR 346/19
Hohes Alter allein schützt nicht vor Kündigung der Wohnung
Ein hohes Lebensalter des Mieters allein reicht nicht aus, um nach einer Kündigung wegen Eigenbedarfs die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen zu können.
BGH, Urteil v. 03.02.2021, VIII ZR 68/19
Land haftet nicht für ungültige Mietpreisbremse
Mieter können von einem Bundesland keinen Schadensersatz verlangen, wenn eine vom Land erlassene Verordnung zur Umsetzung der Mietpreisbremse wegen Formfehlern unwirksam ist. Das hat der BGH in letzter Instanz bestätigt.
BGH, Urteil v. 28.01.2021, III ZR 25/20
Wohnraummiete oder nicht? - Der Vertragszweck entscheidet
Ob ein Mietverhältnis über Wohnraum vorliegt, richtet sich nach dem Nutzungszweck, den der Mieter vertragsgemäß verfolgt. Geht dieser dahin, dass der Mieter die Räume weitervermietet oder sonst Dritten - auch zu Wohnzwecken - überlässt, sind die Vorschriften des Wohnraummietrechts auf das (Haupt-)Mietverhältnis nicht anwendbar.
BGH, Urteil v. 13.01.2021, VIII ZR 66/19
Haftung des Sondereigentümers bei Schaden an anderem Sondereigentum
Geht von einer vermieteten Sonder- oder Teileigentumseinheit ein Schaden aus, haftet der Eigentümer nicht als Zustandsstörer, wenn der Schaden allein auf eine fahrlässige oder vorsätzliche Handlung des Mieters zurückzuführen ist.
BGH, Urteil v. 18.12.2020, V ZR 193/19
Geplanter Abriss ist allein kein Kündigungsgrund
Der ersatzlose Abriss eines Gebäudes ist keine wirtschaftliche Verwertung im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB, die die Kündigung eines Mietverhältnisses rechtfertigen kann. Zwar kann in diesem Fall ein berechtigtes Interesse nach der Generalklausel des § 573 Abs. 1 BGB bestehen, doch die Anforderungen hieran sind hoch.
BGH, Urteil v. 16.12.2020, VIII ZR 70/19
Modernisierungsmieterhöhung darf auf Mieterhöhung folgen
Eine Erhöhung der Miete für eine modernisierte Wohnung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete schließt eine anschließende Modernisierungsmieterhöhung nicht aus. Allerdings ist die erste Mieterhöhung bei der Modernisierungsmieterhöhung zu berücksichtigen.
BGH, Urteil v. 16.12.2020, VIII ZR 367/18
Nicht jedes Grundstück muss mit dem Auto erreichbar sein
Die ordnungsmäßige Nutzung eines Wohngrundstücks setzt dessen Erreichbarkeit mit einem Kraftfahrzeug ausnahmsweise nicht voraus, wenn das Grundstück in einem Gebiet liegt, in dem der Kraftfahrzeugverkehr nach der planerischen Konzeption von den Wohngrundstücken ferngehalten werden soll. Ein Notwegrecht kann dann nicht verlangt werden.
BGH, Urteil v. 11.12.2020, V ZR 268/19
Vermieter muss keine Maklerkosten für Immobilienkauf ersetzen
Ein Mieter, der infolge einer Pflichtverletzung des Vermieters aus der Wohnung auszieht und keine neue Wohnung anmietet, sondern Wohnungs- oder Hauseigentum erwirbt, kann die hierfür angefallenen Maklerkosten nicht als Schadensersatz vom Vermieter ersetzt verlangen.
BGH, Urteile v. 09.12.2020, VIII ZR 238/18 und VIII ZR 371/18
WEG-Beschlussanfechtung durch Nießbraucher
Ein Nießbraucher von Wohnungseigentum ist nur mit Ermächtigung des Wohnungseigentümers zur Beschlussanfechtung befugt. Die Ermächtigung muss innerhalb der Klagefrist offengelegt werden oder offensichtlich sein.
BGH, Urteil v. 27.11.2020, V ZR 71/20
Stimmrecht in der Eigentümerversammlung bei Allein- und Miteigentum
Wenn mehrere Wohnungen nur teilweise identischen Miteigentümern gehören oder wenn der Miteigentümer einer Wohnung zugleich Alleineigentümer einer anderen Wohnung ist, haben die Eigentümer jeder Wohnung bei Geltung des Kopfstimmenprinzips je eine Stimme.
BGH, Urteil v. 20.11.2020, V ZR 64/20
Absenden der Ladung zur Eigentümerversammlung kann reichen
Die Gemeinschaftsordnung kann vorsehen, dass das Absenden der Ladung zur Eigentümerversammlung an die jeweils letzte bekannte Adresse für eine ordnungsgemäße Einberufung ausreicht. Dies verstößt nicht gegen AGB-Klauselverbote, denn die Gemeinschaftsordnung unterliegt grundsätzlich nicht der AGB-Kontrolle.
BGH, Urteil v. 20.11.2020, V ZR 196/19
Umfassende Modernisierung im Sinne der Mietpreisbremse
Eine umfassende Modernisierung, die die Anwendbarkeit der Mietpreisbremse ausschließt, erfordert einen Bauaufwand von einem Drittel der Neubaukosten. Kosten für Erhaltungsmaßnahmen bleiben unberücksichtigt. Zudem muss die Wohnung in wesentlichen Bereichen qualitativ einem Neubau entsprechen.
BGH, Urteil v. 11.11.2020, VIII ZR 369/18
Mieter kann Betriebskostenabrechnung anerkennen
Vermieter und Mieter können jederzeit vereinbaren, dass der Mieter den in einer Betriebskostenabrechnung ausgewiesenen Saldo als verbindlich anerkennt. Eventuelle Mängel der Abrechnung werden damit unbeachtlich.
BGH, Urteil v. 28.10.2020, VIII ZR 230/19
Umsatzsteuer auf Nebenkosten bei der Gewerbemiete
Ist in einem gewerblichen Mietvertrag die Pflicht zur Zahlung der Umsatzsteuer ausdrücklich nur für die Netto-Miete vorgesehen, liegt die Auslegung nahe, dass der Mieter auch für die Nebenkosten Umsatzsteuer schuldet.
BGH, Urteil v. 30.09.2020, XII ZR 6/20
Keine Vertragseinsicht für Wohnungseigentümer vor Zustimmung zu Vermietung oder Verkauf
Die Nichtvorlage des Miet- oder Kaufvertrags ist kein wichtiger Grund, die nach einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer erforderliche Zustimmung zur Vermietung oder Veräußerung einer Eigentumswohnung zu verweigern.
BGH, Urteil v. 25.09.2020, V ZR 300/18
Mangelerforschung durch Vermieter ist kein Anerkenntnis
Geht ein Vermieter Hinweisen des Mieters nach einem vermeintlichen Mangel und dessen Ursache nach, erkennt er hierdurch nicht ohne Weiteres an, dass ein Mangel tatsächlich vorliegt.
BGH, Urteil v. 23.09.2020, XII ZR 86/18
Geschiedene Ehegatten bleiben mietrechtlich Familienmitglieder
Auch getrenntlebende oder geschiedene Ehegatten gehören im mietrechtlichen Sinne derselben Familie an und können sich auf diesbezügliche rechtliche Privilegierungen berufen.
BGH, Urteil v. 02.09.2020, VIII ZR 35/19
Mietpreisbremse und höhere Vormiete
Der Vermieter kann nur dann unter Berufung auf die zuvor vereinbarte Miete eine höhere als die nach der Mietpreisbremse zulässige Miete verlangen, wenn das letzte Vormietverhältnis ein Wohnraummietverhältnis war.
BGH, Urteil v. 19.08.2020, VIII ZR 374/18
Nach unwirksamer Jahresabrechnung kann Abrechnungsspitze nicht zurückverlangt werden
Wurde eine Jahresabrechnung ganz oder teilweise für ungültig erklärt, können die einzelnen Wohnungseigentümer die Erstellung einer korrigierten Abrechnung verlangen. Eine Rückzahlung der Abrechnungsspitze steht ihnen hingegen nicht zu.
BGH, Urteil v. 10.07.2020, V ZR 178/19
Kompromiss-Urteil zu Schönheitsreparaturen
Der Vermieter einer unrenoviert an den Mieter übergebenen Wohnung muss Schönheitsreparaturen ausführen, wenn die Renovierungspflicht nicht wirksam auf den Mieter abgewälzt wurde und sich der Zustand der Wohnung seit dem Einzug deutlich verschlechtert hat. Der Mieter muss sich aber - in der Regel zur Hälfte - an den Kosten beteiligen.
BGH, Urteile v. 08.07.2020, VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18
Ex-Gesellschafter kann noch lang für WEG-Forderungen haften
Ein ausgeschiedener Gesellschafter einer GbR, die beim Ausscheiden Wohnungseigentümerin ist, haftet fünf Jahre lang auch für Beitragspflichten der GbR, die auf Beschlüssen beruhen, die nach seinem Ausscheiden gefasst worden sind.
BGH, Urteil v. 03.07.2020, V ZR 250/19
Rechtsmittelbeschwer bei WEG-Streit über Finanzierung
Klagt ein Wohnungseigentümer gegen eine bestimmte Art der Finanzierung einer baulichen Maßnahme, bemisst sich seine Rechtsmittelbeschwer nach seinem Anteil an den aufzubringenden Kosten.
BGH, Urteil v. 02.07.2020, V ZR 2/20
Schonfristzahlung ermöglicht Widerspruch gegen ordentliche Kündigung nicht
Ein Mieter kann einer ordentlichen Kündigung nicht wegen unbilliger Härte widersprechen, wenn die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung erfüllt waren. Auch eine rechtzeitige Schonfristzahlung ändert hieran nichts.
BGH, Urteil v. 01.07.2020, VIII ZR 323/18
Neuer Fußboden muss schallschutzkonform sein
Beim Austausch des Bodenbelags muss ein Wohnungseigentümer die Mindestanforderungen an den Schallschutz auch einhalten, wenn die Trittschalldämmung der Geschossdecke mangelhaft ist und der Trittschall ohne diesen Mangel schallschutzkonform wäre.
BGH, Urteil v. 26.06.2020, V ZR 173/19
Kostenzuweisung an Untergemeinschaft gilt im Zweifel umfassend
Eine Vorgabe in der Teilungserklärung, dass die einzelnen Gebäude einer Mehrhausanlage kosten- und verwaltungsmäßig wie real geteilte Grundstücke behandelt werden sollen, ist im Zweifel umfassend gemeint.
BGH, Urteil v. 26.06.2020, V ZR 199/19
GEMA-Gebühren für Ferienwohnungen
Das Weiterleiten von Radio- und Fernsehprogrammen in mehrere Ferienwohnungen mittels einer Verteileranlage ist eine öffentliche Wiedergabe, für die GEMA-Gebühren anfallen.
BGH, Urteil v. 18.06.2020, I ZR 171/19
Abzug eines Instandhaltungsanteils bei Modernisierungsmieterhöhung
Nach einer modernisierenden Erneuerung alter Bauteile ist bei einer Modernisierungsmieterhöhung auch dann ein Anteil für Instandhaltung herauszurechnen, wenn die Bauteile noch funktionsfähig und die Instandhaltungsmaßnahmen noch nicht "fällig" waren.
BGH, Urteil v. 17.06.2020, VIII ZR 81/19
Beschluss über bauliche Veränderung darf bei einfacher Mehrheit verkündet werden
Ein mit einfacher Stimmenmehrheit gefasster Beschluss über eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums darf auch dann verkündet werden, wenn die Zustimmung einzelner beeinträchtigter Wohnungseigentümer fehlt. Der Verwalter muss aber auf Anfechtungsrisiken hinweisen.
BGH, Urteil v. 27.05.2020, VIII ZR 45/19
Zustimmung für bauliche Veränderung kann von Kostentragung abhängig gemacht werden
Einzelnen Wohnungseigentümern können bauliche Veränderungen mit der Maßgabe gestattet werden, dass die bauwilligen Eigentümer alle Errichtungs- und Folgekosten der Maßnahme tragen. § 16 Abs. 4 WEG steht dem nicht entgegen.
BGH, Urteil v. 15.05.2020, V ZR 64/19
Mietendeckel greift nicht bei Alt-Prozessen über Mieterhöhung
Der Berliner Mietendeckel, der eine höhere als die am Stichtag 18.6.2019 wirksam vereinbarte Miete verbietet, greift nicht in gerichtlichen Mieterhöhungsverfahren, in denen der Vermieter einen Anspruch auf Erhöhung der Miete zu einem vor dem Stichtag liegenden Zeitpunkt verfolgt.
BGH, Urteil v. 29.04.2020, VIII ZR 355/18
Umlage "sämtlicher Betriebskosten" in der Gewerbemiete
Auch in einem Gewerbemietvertrag geht aus dem Begriff "Betriebskosten" ohne Erläuterung hervor, dass alle in der Betriebskostenverordnung genannten Kostenarten gemeint sind. Die Umlage "sämtlicher Betriebskosten" auf den Mieter ist daher hinreichend bestimmt.
BGH, Urteil v. 08.04.2020, XII ZR 120/18
BGH präzisiert, wer werdender Wohnungseigentümer ist
Werdender Wohnungseigentümer ist auch derjenige, der erst nach Entstehen der WEG vom teilenden Eigentümer Wohnungseigentum erwirbt und durch eine Auflassungsvormerkung und Übergabe der Wohnung eine gesicherte Rechtsposition erlangt. Unerheblich ist, ob dieser Ersterwerb während der eigentlichen Vermarktungsphase oder erst längere Zeit nach deren Abschluss erfolgt.
BGH, Urteil v. 14.02.2020, V ZR 159/19
"Fläche" bedarf keiner Erläuterung
In einer Betriebskostenabrechnung nach Fläche muss der Vermieter den Abrechnungsmaßstab in der Regel auch dann nicht näher erläutern, wenn die einzelnen Positionen anhand unterschiedlicher Gesamtflächen verteilt werden.
BGH, Urteil v. 29.01.2020, VIII ZR 244/18
Zwei Wochen vor Verwalterwahl müssen Vergleichsangebote bekannt sein
Spätestens zwei Wochen vor der Beschlussfassung über die Neubestellung eines Verwalters müssen den Wohnungseigentümern die Angebote der Bewerber oder zumindest deren Namen und die Eckdaten der Angebote bekannt gemacht werden. Nur so können die Eigentümer die Angebote sinnvoll prüfen und vergleichen.
BGH, Urteil v. 24.01.2020, V ZR 110/19
Sondereigentümer können sich immer selbst gegen Störungen wehren
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann Unterlassungsansprüche einzelner Wohnungseigentümer wegen Störungen des Sondereigentums auch dann nicht durch Beschluss an sich ziehen, wenn zugleich das Gemeinschaftseigentum von den Störungen betroffen ist.
BGH, Urteil v. 24.01.2020, V ZR 295/16
Kündigung des Mietvertrages wegen freilaufender Hunde
Lässt ein Mieter trotz wiederholter Abmahnungen seine Hunde frei auf den Gemeinschaftsflächen eines Mehrfamilienhauses herumlaufen, kann dies eine fristlose Kündigung des Mietvertrages rechtfertigen.
BGH, Urteil v. 02.01.2020, VIII ZR 328/19
Hausmeister-Notdienst ist nicht über Betriebskosten umlegbar
Eine Notdienstpauschale des Hausmeisters zählt nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten, sondern zu den Verwaltungskosten. Diese muss der Vermieter tragen.
BGH, Urteil v. 18.12.2019, VIII ZR 62/19
Fahrzeughalter muss Falschparker verraten - oder selbst zahlen
Der Halter eines auf einem Privatparkplatz falsch abgestellten Fahrzeuges kann eine Haftung für ein erhöhtes Parkentgelt nicht allein durch die Behauptung vermeiden, nicht selbst gefahren zu sein. Vielmehr muss er angeben, wer gefahren sein könnte.
BGH, Urteil v. 18.12.2019, XII ZR 13/19
WEG haftet Eigentümern nicht für Fehler von Dienstleistern
Die Wohnungseigentümergemeinschaft haftet einzelnen Eigentümern nicht auf Schadensersatz, wenn ein mit der Erfüllung von Verkehrssicherungspflichten beauftragter Dienstleister seine Pflichten schuldhaft verletzt.
BGH, Urteil v. 13.12.2019, V ZR 43/19
Kinderlärm steht auch in WEGs unter besonderem Schutz
Eine Einrichtung zur Kinderbetreuung in einer als Laden gewidmeten Teileigentumseinheit ist eine zulässige Nutzung. Die Privilegierung von Kinderlärm aus dem Immissionsschutzrecht strahlt auf das Wohnungseigentumsrecht aus.
BGH, Urteil v. 13.12.2019, V ZR 203/18
Auch Klage von Ex-Wohnungseigentümer kann WEG-Sache sein
Auch die Klage eines aus der WEG ausgeschiedenen Eigentümers gegen einen anderen Wohnungseigentümer kann eine wohnungseigentumsrechtliche Streitigkeit sein, für die besondere Zuständigkeitsregeln gelten.
BGH, Urteil v. 13.12.2019, V ZR 313/16
Mieterhöhung gilt, wenn Mieter zugestimmt hat
Durch die Zustimmung eines Mieters zu einem Mieterhöhungsverlangen kommt eine Vereinbarung über eine Mieterhöhung zustande. Es kommt dann nicht mehr darauf an, ob das Erhöhungsverlangen formell wirksam und inhaltlich berechtigt war.
BGH, Urteil v. 11.12.2019, VIII ZR 234/18
Vermieter haftet nicht für Stromkosten, wenn Mieter eigenen Zähler hat
Hat eine vermietete Wohnung in einem Mehrfamilienhaus einen eigenen Stromzähler, ist in der Regel der Mieter und nicht der Hauseigentümer Vertragspartner des Stromversorgers.
BGH, Urteil v. 27.11.2019, VIII ZR 165/18
WEG-Verwalter muss Weg zur Schadensbeseitigung ebnen
Es obliegt dem Verwalter einer WEG, Hinweisen auf Mängel und Schäden am Gemeinschaftseigentum nachzugehen und den Wohnungseigentümern Handlungsoptionen aufzuzeigen.
BGH, Beschluss v. 21.11.2019, V ZR 101/19
Wohnungseigentümer können bei zweckwidriger Nutzung gegen Mieter vorgehen
Nutzt der Mieter einer Wohnungs- oder Teileigentumseinheit diese entgegen der Zweckbestimmung, können die Wohnungseigentümer einen Unterlassungsanspruch direkt gegen den Mieter geltend machen.
BGH, Urteil v. 25.10.2019, V ZR 271/18
Mietvertrag über Flüchtlingsunterkunft nicht vorzeitig kündbar, weil kein Bedarf besteht
Eine Kommune kann einen auf längere Zeit geschlossenen Mietvertrag über Räume für eine Flüchtlingsunterkunft nicht deshalb vorzeitig kündigen, weil kein Bedarf mehr besteht. Da es sich nicht um Wohnraummiete handelt, kann die ordentliche Kündigung auch länger als vier Jahre ausgeschlossen werden.
BGH, Urteil v. 23.10.2019, XII ZR 125/18
Vertretungsbefugnis des Verwalters im Anfechtungsprozess
Der Verwalter vertritt die beklagten Wohnungseigentümer im Prozess über eine Beschlussanfechtung. Die Eigentümer können Weisungen für die Prozessführung beschließen. Die Möglichkeit für einzelne Eigentümer, sich selbst zu vertreten und im Prozess abweichend von der Mehrheit zu handeln, kann nicht ausgeschlossen werden.
BGH, Urteil v. 18.10.2019, V ZR 286/18
Zu Veräußerungszustimmung verurteilter Verwalter muss Prozesskosten nicht selbst tragen
Ein Verwalter, der verurteilt worden ist, einem Wohnungseigentümer die Zustimmung zur Veräußerung seines Wohnungseigentums zu erteilen, muss die Prozesskosten im Verhältnis zu den anderen Eigentümern nicht selbst tragen.
BGH, Urteil v. 18.10.2019, V ZR 188/18
Uralter Mietspiegel kann Mieterhöhung nicht begründen
Ein 20 Jahre alter Mietspiegel ist nicht geeignet, um ein Mieterhöhungsverlangen formell wirksam zu begründen. Anhand eines solch alten Mietspiegels kann der Mieter die Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens nicht beurteilen.
BGH, Urteil v. 16.10.2019, VIII ZR 340/18
Rechtsmittelbeschwer bei Rückbau von baulicher Veränderung
Übersteigt das Interesse eines Wohnungseigentümers, der zur Beseitigung einer baulichen Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums verurteilt worden ist, am Erhalt des Bauwerks die Abrisskosten, so ist seine Beschwer regelmäßig nach den Baukosten zu bemessen.
BGH, Beschluss v. 26.9.2019, V ZR 224/18
Erbe haftet nicht allein deshalb für Miete, weil er Kündigung unterlässt
Ein Erbe, auf den das Wohnraummietverhältnis des Erblassers übergegangen ist, haftet nicht schon allein deshalb persönlich für die Forderungen aus dem Mietverhältnis, weil er sein Sonderkündigungsrecht nicht ausgeübt hat.
BGH, Urteil v. 25.09.2019, VIII ZR 138/18
Wohnungseigentümer können Grundlagen-Änderungen per Beschluss vorbereiten
Maßnahmen, die eine Veränderung der sachenrechtlichen Grundlagen einer WEG vorbereiten sollen, damit die Wohnungseigentümer diese dann aus eigenem Entschluss umsetzen können, unterfallen dem Begriff der Verwaltung. Sie können daher mehrheitlich beschlossen werden.
BGH, Urteil v. 20.09.2019, V ZR 258/18
Kein Anspruch auf Baumfällen, wenn Grenzabstand eingehalten ist
Ein Grundstückseigentümer kann von seinem Nachbarn nicht verlangen, Bäume wegen Laubfalls, Pollenflug und anderer natürlicher Immissionen zu fällen, wenn die Bäume den landesrechtlichen Grenzabstand einhalten.
BGH, Urteil v. 20.09.2019, V ZR 218/18
Vergleichbarkeit benachbarter Gemeinden bei Mieterhöhung
Einwohnerzahl und Infrastruktur sind wesentliche Kriterien bei Beurteilung, ob zwei Gemeinden vergleichbar sind, und der Mietspiegel der einen Gemeinde zu einer Mieterhöhung in der anderen Gemeinde herangezogen werden kann.
BGH, Urteil v. 21.08.2019, VIII ZR 255/18
Abrechnung der Mietkaution
Nach Ende des Mietverhältnisses kann der Vermieter auch wegen streitiger Forderungen auf die Mietkaution zugreifen. Das hat der BGH klargestellt und zugleich betont, dass eine Kautionsabrechnung auch durch schlüssiges Verhalten des Vermieters erfolgen kann.
BGH, Urteil v. 24.07.2019, VIII ZR 141/17
Pflichten des WEG-Verwalters bei Instandsetzung
Der Verwalter muss den Wohnungseigentümern bei Mängeln und Schäden am Gemeinschaftseigentum Handlungsoptionen für die Instandsetzung aufzeigen und auf Gewährleistungsansprüche und deren Verjährung hinweisen. Das gilt auch für Bauträger-Verwalter.
BGH, Urteil v. 19.07.2019, V ZR 75/18
Zwischen den Autos muss nicht gestreut werden
Die Streupflicht auf einem Supermarktparkplatz erstreckt sich im Regelfall nicht auf den Bereich zwischen den abgestellten Fahrzeugen. Es reicht, den Weg von und zu den Autos schnee- und eisfrei zu halten.
BGH, Urteil v. 02.07.2019, VI ZR 184/18
Vertretung juristischer Personen in der Eigentümerversammlung
Ist die Befugnis zur Vertretung in der Eigentümerversammlung auf den Ehegatten, einen anderen Eigentümer oder den Verwalter beschränkt, gilt dies in der Regel auch für juristische Personen. Diese können sich dann aber nicht nur durch ihre organschaftlichen Vertreter, sondern auch durch einen Mitarbeiter vertreten lassen, unter bestimmten Umständen auch durch einen Mitarbeiter eines anderen Unternehmens aus demselben Konzern.
BGH, Urteil v. 28.06.2019, V ZR 250/18
Wer Gemeinschaftseigentum selbst saniert hat, bekommt kein Geld zurück
Ein Wohnungseigentümer, der Gemeinschaftseigentum (zum Beispiel Fenster) in der irrigen Annahme erneuert hat, dies sei seine Aufgabe und nicht gemeinschaftliche Aufgabe der Wohnungseigentümer, hat keinen Anspruch auf Kostenersatz.
BGH, Urteil v. 14.06.2019, V ZR 254/17
BGH mahnt zu mehr Sorgfalt bei Härtefallprüfung nach Kündigung
Der Bundesgerichtshof hat zwei Urteile aufgehoben, in denen Gerichte Eigenbedarfskündigungen nicht gründlich genug geprüft hatten. Insbesondere, ob ein Härtefall vorliegt. In beiden Fällen muss nun neu verhandelt werden.
BGH, Urteil v. 22.05.2019, VIII ZR 180/18 und VIII ZR 167/17
Rechtzeitige Zahlung der Gerichtskosten bei Anfechtungsklage
Für die Einzahlung der Gerichtskosten für eine Anfechtungsklage hat ein Wohnungseigentümer in der Regel eine Woche ab Erhalt der Kostenrechnung Zeit, zuzüglich maximal 14 Tage. Verzögerungen zwischen Klageeinreichung und Ablauf der Anfechtungsfrist bleiben außer Betracht.
BGH, Urteil v. 17.05.2019, V ZR 34/18
Ortsübliche Vergleichsmiete bei breiter Streuung der Miethöhe
Stellt ein Sachverständiger im Mieterhöhungsprozess eine breite Streuung der Miethöhe von Vergleichswohnungen fest, darf das Gericht nicht ohne Weiteres den höchsten Wert als ortsübliche Vergleichsmiete ansetzen.
BGH, Urteil v. 24.04.2019, VIII ZR 82/18
Berechnung der Wohnfläche
Die Wohnfläche ist auch bei frei finanzierten Wohnungen grundsätzlich anhand der Bestimmungen zu berechnen, die bei Abschluss des Mietvertrages für den preisgebundenen Wohnraum gültig waren. Eine abweichende Verkehrssitte muss sich auf die Anwendung eines anderen Regelwerks insgesamt beziehen.
BGH, Urteil v. 17.04.2019, VIII ZR 33/18
Minderung spielt für Kappungsgrenze bei Mieterhöhung keine Rolle
Die Kappungsgrenze für eine Mieterhöhung wird grundsätzlich anhand der vereinbarten Miete berechnet. Eine Mietminderung bleibt auch dann außer Betracht, wenn sie auf einem unbehebbaren Mangel wie einer Wohnflächenabweichung beruht.
BGH, Urteil v. 17.04.2019, VIII ZR 33/18
WEG kann Kurzzeitvermietung nicht per Mehrheitsbeschluss verbieten
Wohnungseigentümer können die kurzzeitige Vermietung von Eigentumswohnungen (zum Beispiel an Feriengäste) nicht auf der Grundlage einer Öffnungsklausel durch Mehrheitsbeschluss verbieten.
BGH, Urteil v. 12.04.2019, V ZR 112/18
Wer Mangelbeseitigung ablehnt, darf Miete nicht zurückbehalten
Lehnt der Mieter die Beseitigung von Mängeln ab, kann er wegen dieser Mängel kein Zurückbehaltungsrecht mehr geltend machen und muss einbehaltene Beträge nachzahlen. Die Furcht vor dem Verlust von Beweismitteln rechtfertigt es nicht, eine Mangelbeseitigung abzulehnen.
BGH, Urteil v. 10.04.2019, VIII ZR 12/18
Eigentumsentziehung wegen missbräuchlicher Rechtsausübung
Die Wahrnehmung von Eigentümerrechten kann eine Entziehung des Wohnungseigentums nur ausnahmsweise und nur dann rechtfertigen, wenn sie ausschließlich wohnungseigentumsfremden oder -feindlichen Zielen dient. Querulatorisches Verhalten allein reicht nicht aus.
BGH, Urteil v. 05.04.2019, V ZR 339/17
Vertragsstrafe für unerlaubte Vermietung kann nicht per Beschluss eingeführt werden
Die Wohnungseigentümer haben keine Beschlusskompetenz, per Mehrheitsbeschluss Vertragsstrafen für Verstöße gegen Vermietungsbeschränkungen einzuführen. Ein dennoch gefasster Beschluss ist nichtig.
BGH, Urteil v. 22.03.3019, V ZR 105/18
Änderung von "Geburtsfehlern" der Teilungserklärung
Ein Anspruch auf Änderung der Teilungserklärung kann auch bezüglich Regelungen bestehen, die von Anfang an verfehlt oder unbillig waren ("Geburtsfehler"). Es kommt nicht darauf an, ob sich tatsächliche oder rechtliche Umstände nachträglich verändert haben.
BGH, Urteil v. 22.03.2019, V ZR 298/16
Prozesskostenhilfe für WEG setzt bedürftige Eigentümer voraus
Prozesskostenhilfe kann eine Wohnungseigentümergemeinschaft nur erhalten, wenn die Kosten des Rechtsstreits weder von ihr noch von den Wohnungseigentümern aufgebracht werden können.
BGH, Beschluss v. 21.03.2019, V ZB 111/18
Obdachlosenunterkunft im Teileigentum
Die tageweise Unterbringung von wohnungslosen Personen in einer Gemeinschaftsunterkunft ist in der Regel keine Nutzung zu Wohnzwecken, sondern eine heimähnliche Unterbringung, die grundsätzlich in Teileigentumseinheiten erfolgen kann.
BGH, Urteil v. 08.03.2019, V ZR 330/17
Erst vollständige Rückgabe der Mietsache setzt Verjährung in Gang
Die Rückgabe der Mietsache setzt voraus, dass der Vermieter den Besitz zurückerhält und der Mieter den Besitz vollständig und unzweideutig aufgibt. Erst dann beginnt die Verjährung von Ersatzansprüchen des Vermieters.
BGH, Urteil v. 27.02.2019, XII ZR 63/18
Anspruch auf Rückschnitt überhängender Äste verjährt in drei Jahren
Der Anspruch eines Grundstückseigentümers auf das Zurückschneiden überhängender Äste vom Nachbargrundstück aus § 1004 Abs. 1 BGB unterliegt der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren.
BGH, Urteil v. 22.02.2019, V ZR 136/18
Einfacher Mietspiegel kann vor Gericht ausreichen
Das Gericht kann seine Beurteilung der ortsüblichen Vergleichsmiete allein auf einen einfachen Mietspiegel stützen, wenn dieser eine gewisse Qualität aufweist und die Parteien keine stichhaltigen Einwendungen gegen den Erkenntniswert der darin enthaltenen Angaben erheben.
BGH, Urteil v. 13.02.2019, VIII ZR 245/17
Sozialbindung kann lange, aber nicht ewig gelten
Investoren können bei der Errichtung von Sozialwohnungen zwar für Jahrzehnte, aber nicht zeitlich unbefristet verpflichtet werden, die Wohnungen verbilligt anzubieten.
BGH, Urteil v. 08.02.2019, V ZR 176/17
Rein verbrauchsabhängige Heizkostenverteilung kann vereinbart werden
Vermieter und Mieter können im Mietvertrag eine rein verbrauchsabhängige Verteilung der Heizkosten vereinbaren und damit von den in der HeizKV vorgesehenen Höchstsätzen für den verbrauchsabhängigen Anteil abweichen.
BGH, Urteil v. 30.01.2019, XII ZR 46/18
Bei Verwalterwahl ist über alle Kandidaten abzustimmen
Stehen mehrere Bewerber als WEG-Verwalter zur Wahl, muss über jeden Kandidaten abgestimmt werden, sofern nicht jeder Wohnungseigentümer nur eine Ja-Stimme abgeben kann und ein Bewerber bereits die absolute Mehrheit erreicht hat.
BGH, Urteil v. 18.01.2019, V ZR 324/17
Stimmanteile von "Geisterwohnungen" können reduziert werden
Stellt ein Bauträger geplante Wohnungen jahrelang nicht fertig, können die übrigen Wohnungseigentümer eine Herabsetzung der Stimmkraft des Bauträgers für diese Wohnungen bis zu deren Fertigstellung verlangen.
BGH, Urteil v. 18.01.2019, V ZR 72/18
Anfechtung der Beiratswahl ist 750 Euro wert
Wird die Bestellung des Verwaltungsbeirats erfolglos angefochten, ist das wirtschaftliche Interesse des klagenden Eigentümers in aller Regel auf 750 Euro zu schätzen. Es liegt damit über der für eine Berufung erforderlichen Summe von über 600 Euro.
BGH, Beschluss v. 17.01.2019, V ZB 121/18
Für die Betriebskostenabrechnung zählt stets die tatsächliche Wohnfläche
Auch bei preisgebundenem Wohnraum ist für die Verteilung von Betriebskosten nach Wohnfläche immer die tatsächliche und nicht die vereinbarte Wohnungsgröße maßgeblich.
BGH, Urteil v. 16.01.2019, VIII ZR 173/17
Zwei Vermieter bleiben zwei Vermieter, auch wenn einer Alleineigentümer wird
Bei Vermietung einer Wohnung durch zwei Miteigentümer bleiben beide auch dann Vermieter wenn der eine seinen Miteigentumsanteil später an den anderen veräußert. Eine Kündigung ist demgemäß von beiden Vermietern auszusprechen.
BGH, Beschluss v. 09.01.2019, VIII ZB 26/17
Wohnungsmieter muss keine Verwaltungskosten zahlen
Wohnungsmieter müssen keine im Mietvertrag gesondert ausgewiesene Verwaltungskostenpauschale zahlen, wenn aus dem Mietvertrag nicht eindeutig hervorgeht, dass diese Pauschale ein Teil der Grundmiete (Nettomiete) ist.
BGH, Urteil v. 19.12.2018, VIII ZR 254/17
Solange zweckwidrige Nutzung andauert, verjährt Unterlassungsanspruch nicht
Der Anspruch des Vermieters gegen den Mieter auf Unterlassung eines vertragswidrigen Gebrauchs der Mietsache verjährt während des laufenden Mietverhältnisses nicht, solange die zweckwidrige Nutzung andauert.
BGH, Urteil v. 19.12.2018, XII ZR 5/18
Kommunale Immobilienverkäufe - BGH stärkt den Schutz von Mietern
Kaufvertragliche Vereinbarungen zum Kündigungsschutz beim Verkauf kommunaler Wohnungen geben den Mietern eigene Rechte, so der BGH. Nach Meinung des Deutschen Mieterbundes gilt das auch für Mieterschutzregelungen in einer Sozialcharta.
BGH, Urteil v. 14.11.2018, VIII ZR 109/18
Fortgeltung eines Wirtschaftsplans kann beschlossen werden
Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass ein konkreter Wirtschaftsplan der WEG bis zur Beschlussfassung über den nächsten Wirtschaftsplan fortgelten soll. Eine generelle Regelung, dass jeder künftige Wirtschaftsplan bis zur Verabschiedung eines neuen fortgelten soll, bedarf hingegen der Vereinbarung.
BGH, Urteil v. 14.12.2018, V ZR 2/18
Fiskus als Erbe haftet für Hausgeld nur begrenzt
Ist der Fiskus Erbe eines verstorbenen Wohnungseigentümers, haftet er für die nach dem Erbfall fällig werdenden oder begründeten Hausgeldschulden in aller Regel nur mit dem Nachlass.
BGH, Urteil v. 14.12.2018, V ZR 309/17
Wohnungseigentümer dürfen einheitliche Rauchwarnmelder in der WEG beschließen
Beschließen die Wohnungseigentümer, die Wohnungen mit Rauchwarnmeldern auszustatten, müssen sie nicht solche Wohnungen ausnehmen, deren Eigentümer bereits selbst Rauchwarnmelder installiert haben.
BGH, Urteil v. 07.12.2018, V ZR 273/17
Veräußerungszustimmung ist nur begrenzt widerruflich
Die erteilte Zustimmung des Verwalters oder eines Dritten zur Veräußerung eines Wohnungseigentums wird unwiderruflich, sobald die schuldrechtliche Vereinbarung über die Veräußerung (zum Beispiel Kaufvertrag) wirksam geworden ist.
BGH, Beschluss v. 06.12.2018, V ZB 134/17
Rechtsmittelbeschwer bei Streit über Sondernutzungsrecht
Klagt ein Wohnungseigentümer erfolglos auf die Einräumung eines Sondernutzungsrechts, bemisst sich seine Beschwer nach der Wertsteigerung, die sein Wohnungseigentum bei Erfolg der Klage erfahren würde.
BGH, Beschluss v. 06.12.2018, V ZR 338/17
Schimmelgefahr allein rechtfertigt keine Mietminderung
Die bloße Gefahr, dass in einer Wohnung aufgrund einer bei Errichtung üblichen, aber heute nicht mehr zeitgemäßen Bausubstanz Schimmel auftreten kann, stellt keinen Mangel dar, der zu einer Mietminderung berechtigt.
BGH, Urteil v. 05.12.2018, VIII ZR 271/17 und VIII ZR 67/18
Vermieter muss Telefonleitung instand halten
Verfügt eine Mietwohnung von Beginn des Mietverhältnisses an über einen Telefonanschluss, sind dessen Instandhaltung und Reparatur Aufgabe des Vermieters.
BGH, Urteil v. 05.12.2018, VIII ZR 17/18
Ausübung einer Verlängerungsoption bei der Gewerbemiete unterliegt nicht der Schriftform
Wird eine gebotene Sanierung des Gemeinschaftseigentums nicht oder nicht ordnungsgemäß durchgeführt, haftet nicht die WEG für Folgeschäden am Sondereigentum. Je nach Sachlage sind die Eigentümer oder der Verwalter ersatzpflichtig.
BGH, Urteil v. 16.11.2018, V ZR 171/17
Höhe der Rechtsmittelbeschwer, wenn WEG-Verwalter bei Zwangsversteigerung Zustimmung verweigert
Das für die Rechtsmittelbeschwer maßgebliche Interesse eines Wohnungseigentümers, der bei einer Zwangsversteigerung seines Wohnungseigentums die Zustimmung des Verwalters zur Erteilung des Zuschlags an den Meistbietenden erreichen will, ist in der Regel auf 20 Prozent des Meistgebots zu schätzen.
BGH, Beschluss v. 15.11.2018, V ZR 25/18
Geborene vs. gekorene Ausübungsbefugnis der WEG für Schadensersatzansprüche
Für Schadensersatzansprüche wegen der Verletzung des Gemeinschaftseigentums kann in Ausnahmefällen statt einer geborenen nur eine gekorene Ausübungsbefugnis der WEG bestehen. Eine Vergemeinschaftung von Individualansprüchen darf nicht allein dazu dienen, einzelne Wohnungseigentümer an der Durchsetzung ihrer Rechte zu hindern.
BGH, Urteil v. 26.10.2018, V ZR 328/17
Wohnungseigentümer haften nicht für sogenannte Sozialverbindlichkeiten
Wohnungseigentümer haften gegenüber anderen Wohnungseigentümern nicht anteilig gemäß ihren Miteigentumsanteilen für Ansprüche, die aus dem Gemeinschaftsverhältnis herrühren. Für diese sogenannten Sozialverbindlichkeiten muss allein die WEG einstehen.
BGH, Urteil v. 26.10.2018, V ZR 279/17
Hausmusik ist erlaubt - mit gewissen Grenzen
Musizieren in der Wohnung ist grundsätzlich zulässig und von den Nachbarn in einem gewissen Rahmen hinzunehmen. Zwei bis drei Stunden täglich nennt der BGH als groben Richtwert.
BGH, Urteil v. 26.10.2018, V ZR 143/17
Eigene Küche des Mieters zählt für Mieterhöhung nicht
Eine vom Mieter auf eigene Kosten in die Mietwohnung eingebaute (Küchen-)Einrichtung bleibt bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete auf Dauer unberücksichtigt, auch wenn der Mieter zuvor absprachegemäß eine vorhandene Einrichtung entfernt hat.
BGH, Urteil v. 24.10.2018, VIII ZR 52/18
Kein Widerrufsrecht bei Zustimmung zur Mieterhöhung
Mieter können ihre Zustimmung zu einer schriftlich verlangten Mieterhöhung nicht unter Berufung auf die Vorschriften über Fernabsatzverträge widerrufen.
BGH, Urteil v. 17.10.2018, VIII ZR 94/17
Ordentliche neben fristloser Kündigung bleibt möglich
Der Vermieter kann eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges mit einer hilfsweisen ordentlichen Kündigung verbinden. Eine Nachzahlung der Rückstände kann nur die fristlose Kündigung heilen; die Wirksamkeit der ordentlichen Kündigung bleibt bestehen. Hieran hält der BGH fest.
BGH, Urteile v. 19.09.2018, VIII ZR 231/17 und VIII ZR 261/17
Entziehung des Wohnungseigentums bei Bruchteilseigentum
Wohnungseigentum in Bruchteilseigentum kann insgesamt entzogen werden, wenn auch nur einer der Miteigentümer den Hausfrieden nachhaltig stört. Der nicht störende Miteigentümer kann die Entziehung aber abwenden, indem er einige - sehr strenge - Anforderungen erfüllt.
BGH, Urteil v. 14.09.2018, V ZR 138/17
In unrenoviert übergebener Wohnung muss Mieter nicht streichen
Eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt, ist auch dann unwirksam, wenn sich der Mieter gegenüber dem vorigen Mieter zur Renovierung verpflichtet hat.
BGH, Urteil v. 22.08.2018, VIII ZR 277/16
Vermieter muss Mangel auch beseitigen, wenn Mieter Wohnung nicht selbst nutzt
Die Pflicht des Vermieters, die Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch zu überlassen und sie in diesem Zustand zu erhalten, besteht unabhängig davon, ob der Mieter die Wohnung tatsächlich nutzt und ihn ein Mangel daher subjektiv beeinträchtigt.
BGH, Urteil v. 22.08.2018, VIII ZR 99/17
Fensterputzen ist Sache des Mieters, auch wenn es schwierig ist
Mieter können vom Vermieter keine Reinigung der Fenster verlangen. Das gilt auch für Teile einer Fensterfassade, die sich nicht öffnen lassen und schwer zugänglich sind. Soweit der Mieter die Fenster nicht selbst putzen kann, muss er notfalls eine Fachfirma beauftragen.
BGH, Urteil v. 21.08.2018, VIII ZR 188/16
Auch nur gelegentliche Nutzung kann Eigenbedarf begründen
Eigenbedarf an einer vermieteten Wohnung kann auch begründet sein, wenn der Vermieter die Wohnung nur für wenige Wochen im Jahr für sich und seine Familie nutzen will.
BGH, Urteil v. 21.08.2018, VIII ZR 186/17
Gutachten zur Vergleichsmiete auch ohne Besichtigung gültig
Die formelle Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens, das der Vermieter auf ein Sachverständigengutachten stützt, hängt nicht davon ab, ob der Sachverständige die Wohnung besichtigt hat.
BGH, Urteil v. 11.07.2018, VIII ZR 190/17
Beschluss kann nicht von fehlendem Widerspruch abhängen
Ein Beschlussergebnis kann nicht unter der Bedingung festgestellt werden, dass kein Wohnungseigentümer innerhalb einer bestimmten Frist widerspricht. Geschieht dies dennoch, ist ein Beschluss nicht zustande gekommen.
BGH, Urteil v. 06.07.2018, V ZR 221/17
Vermieter muss bei Schäden an der Mietsache keine Frist setzen
Beschädigt der Mieter die Mietsache, setzt ein Schadensersatzanspruch des Vermieters auch nach Ende des Mietverhältnisses nicht voraus, dass der Vermieter zuvor eine Frist zur Beseitigung des Schadens gesetzt hat. Dieser Auffassung des 8. Zivilsenats hat sich der 12. Zivilsenat des BGH auch für die Gewerbemiete angeschlossen.
BGH, Urteil v. 27.06.2018, XII ZR 79/17
Verstoß gegen Heizkostenverordnung macht Beschluss nicht nichtig
Ein Beschluss, mit dem die Wohnungseigentümer im Einzelfall - bezogen auf eine konkrete Jahresabrechnung - von den Vorgaben der Heizkostenverordnung abweichen, ist lediglich anfechtbar, aber nicht nichtig.
BGH, Urteil v. 22.06.2018, V ZR 193/17
Ästhetisches Interesse an Fassade ist mit 1.000 Euro zu bewerten
Moniert ein Wohnungseigentümer in einer Anfechtungsklage, ein Neuanstrich verändere das gesamte Gebäude optisch erheblich, ist dies bei der Bemessung seiner Rechtsmittelbeschwer im Regelfall mit 1.000 Euro zu bewerten. Dieser Wert tritt zum Kostenanteil des Eigentümers an der Maßnahme hinzu.
BGH, Beschluss v. 21.06.2018, V ZB 254/17
Für Fehler des Verwalters bei Beschlussdurchführung haftet nicht die WEG
Führt der Verwalter Beschlüsse der Wohnungseigentümer nicht, unvollständig oder falsch aus, begründet dies keine Schadensersatzansprüche einzelner Eigentümer gegen die WEG. Verursacht ein von der Gemeinschaft beauftragter Handwerker Schäden am Sondereigentum, haftet dieser, nicht aber die WEG.
BGH, Urteil v. 08.06.2018, V ZR 125/17
Schutz vor Mietausfall in Gebäudeversicherung ist umlegbar
Ist im Mietvertrag die Umlage der Kosten der Gebäudeversicherung auf den Mieter vereinbart, sind auch die Kosten eines in der Gebäudeversicherung mitversicherten Mietausfalls infolge eines Gebäudeschadens als Betriebskosten umlagefähig. Eine separate Mietausfallversicherung ist hingegen nicht umlegbar.
BGH, Urteil v. 06.06.2018, VIII ZR 38/17
Wann der Untermieter für den Energieverbrauch haftet
Ist eine Wohnung komplett untervermietet, ist in der Regel nur der Untermieter Vertragspartner des Energieversorgers und schuldet diesem die Kosten für die Gaslieferung. Ob der Mieter zur Untervermietung berechtigt war, ist unerheblich.
BGH, Beschluss v. 05.06.2018, VIII ZR 253/17
Für Betriebskostenabrechnung gilt die tatsächliche Wohnfläche
Für die Verteilung von Betriebskosten nach Wohnfläche kommt es auf die tatsächliche und nicht auf die vereinbarte Wohnungsgröße an. Seine Rechtsprechung, dass die vereinbarte Wohnfläche maßgeblich ist, wenn diese nicht mehr als 10 Prozent von der tatsächlichen abweicht, gibt der BGH auf.
BGH, Urteil v. 30.05.2018, VIII ZR 220/17
Verzug mit symbolischer Miete reicht nicht für Kündigung
Haben Vermieter und Mieter nur eine symbolische Miete vereinbart, ist für eine Kündigung wegen Zahlungsverzuges nicht die vereinbarte Miete, sondern der objektive Mietwert maßgeblich.
BGH, Beschluss v. 15.05.2018, VIII ZR 150/17
Dauerhafter Kündigungsausschluss durch Individualvereinbarung möglich
Die ordentliche Kündigung eines Mietvertrages über Wohnraum kann durch Individualvereinbarung grundsätzlich dauerhaft ausgeschlossen werden.
BGH, Beschluss v. 08.05.2018, VIII ZR 200/17
Verwalter muss fehlerhafte Eigentümerliste nachbessern
Legt der WEG-Verwalter auf Anordnung des Gerichts eine Eigentümerliste vor, an deren Richtigkeit er selbst zweifelt, muss er die Zweifel aufklären und eventuelle Fehler korrigieren. Notfalls muss das Gericht mit Zwangsmitteln auf die Vorlage einer korrekten Liste hinwirken.
BGH, Urteil v. 04.05.2018, V ZR 266/16
Sanierung der Dachterrasse kann zu Lasten von Sondereigentümer gehen
Eine Regelung in der Teilungserklärung, dass jeder Eigentümer für die Instandhaltung und -setzung der zu seinem ausschließlichen Gebrauch bestimmten Gebäudeteile aufkommen muss, umfasst auch Dachterrassen und erstreckt sich sowohl auf die im Sonder- als auch die im Gemeinschaftseigentum stehenden Teile.(
BGH, Urteil v. 04.05.2018, V ZR 163/17
Wohnungseigentümer müssen feuchte Wände sanieren
Gemeinschaftseigentum muss in einem solchen Zustand sein, dass die Wohnungseigentümer ihr Sondereigentum bestimmungsgemäß nutzen können. Feuchtigkeitsschäden im Bereich des Gemeinschaftseigentums müssen daher saniert werden.
BGH, Urteil v. 04.05.2018, V ZR 203/17
Grundstücksgemeinschaft kann an Mitglied vermieten
Überlässt eine Miteigentümergemeinschaft gemeinschaftliche Räume einem ihrer Mitglieder vertraglich gegen Entgelt zur alleinigen Nutzung, kommt regelmäßig ein (Wohnraum-)Mietverhältnis zustande. Dem steht nicht entgegen, dass der Miteigentümer hieran sowohl auf Mieterseite als auch auf Vermieterseite beteiligt ist.
BGH, Urteil v. v. 25.04.2018, VIII ZR 176/17
Ex-Verwalter, der weitermacht, ist kein Zustellungsvertreter mehr
Führt der ehemalige Verwalter über das Ende seiner Bestellungszeit die Verwaltung fort, ist er nicht mehr Zustellungsvertreter der Wohnungseigentümer und kann daher für die Eigentümer Zustellungen nicht mehr wirksam entgegennehmen.
BGH, Urteil v. 20.04.2018, V ZR 202/16
Anpassung der Miete nach Indexänderung kann Schriftform unterliegen
Kann eine Mietvertragspartei bei einer bestimmten Indexänderung eine Neufestsetzung der Miete verlangen, unterliegt die Änderung der Miete dem Schriftformerfordernis. Bei einem einseitigen Änderungsrecht oder einer Anpassungsautomatik bedarf die Änderung der Miete der Schriftform hingegen nicht.
BGH, Urteil v. 11.04.2018, XII ZR 43/17
Sondernutzungsrecht ist nur schwer entziehbar
Ein Sondernutzungsrecht kann gegen den Willen des Berechtigten nur mittels einer Anpassung der Gemeinschaftsordnung geändert oder aufgehoben werden; dies setzt voraus, dass ein Festhalten an der bestehenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unbillig wäre.
BGH, Urteil v. 23.03.2018, V ZR 65/17
Wohnen im Geschäftshaus ist unzulässig
Eine Teileigentumseinheit in einem reinen Geschäftshaus darf nicht als Wohnung genutzt werden. Kann ein Teileigentümer ausnahmsweise eine Nutzungsänderung verlangen, muss er diesen Anspruch zunächst durchsetzen, bevor er mit der Wohnnutzung beginnt.
BGH, Urteil v. 23.03.2018, V ZR 307/16
Gesellschaft muss nach Wohnungskauf mit Eigenbedarf warten
Wird vermieteter Wohnraum an eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts oder eine Personenmehrheit veräußert, kann der Erwerber Eigenbedarf frühestens nach drei Jahren geltend machen. Die Kündigungssperrfrist gilt auch, wenn eine Umwandlung in Wohnungseigentum nicht beabsichtigt ist.
BGH, Urteil v. 21.03.2018, VIII ZR 104/17
Abrechnungsfrist gilt beim Wohnrecht auch ohne Vorauszahlungen
Ist der Inhaber eines dinglichen Wohnrechts zur Zahlung von Betriebskosten verpflichtet, muss der Eigentümer die Betriebskostenabrechnung auch dann innerhalb eines Jahres erteilen, wenn keine Vorauszahlungen vereinbart sind. Versäumt er diese Frist, kann er keine Betriebskosten für das Abrechnungsjahr fordern.
BGH, Urteil v. 16.03.2018, V ZR 60/17
Bei normaler Sanierung gilt bisheriger Schallschutz
Bei Sanierungsmaßnahmen, die der üblichen Instandsetzung oder der Modernisierung des Sondereigentums dienen, können die anderen Wohnungseigentümer keinen verbesserten Schallschutz verlangen. Maßgeblich sind die bei Errichtung des Gebäudes geltenden technischen Standards.
BGH, Urteil v. 16.03.2018, V ZR 276/16
Rechtsmittelbeschwer bei Streit über Verwalterbestellung
Bei einem Streit über die Neu- oder Wiederbestellung des Verwalters ist die Rechtsmittelbeschwer nach dem Anteil des betroffenen Eigentümers am Verwalterhonorar zu bemessen.
BGH, Beschluss v. 15.03.2018, V ZR 59/17
Abrechnungsfrist gilt beim Wohnrecht auch ohne Vorauszahlungen
Ist der Inhaber eines dinglichen Wohnrechts zur Zahlung von Betriebskosten verpflichtet, muss der Eigentümer die Betriebskostenabrechnung auch dann innerhalb eines Jahres erteilen, wenn keine Vorauszahlungen vereinbart sind. Versäumt er diese Frist, kann er keine Betriebskosten für das Abrechnungsjahr fordern.
BGH, Urteil v. 16.03.2018, V ZR 60/17
Beweisverfahren ohne Vorbefassung der Eigentümerversammlung
Die Durchführung eines gegen die übrigen Wohnungseigentümer gerichteten selbstständigen Beweisverfahrens über Mängel am Gemeinschaftseigentum setzt nicht voraus, dass sich der antragstellende Wohnungseigentümer zuvor um eine Beschlussfassung der Eigentümerversammlung über die Einholung eines Sachverständigengutachtens zu den behaupteten Mängeln bemüht hat.
BGH, Beschluss v. 14.03.2018, V ZB 131/17
Schadensersatz ohne Fristsetzung, wenn Mieter Mietsache beschädigt
Ein Schadensersatzanspruch des Vermieters gegen den Mieter wegen der Beschädigung der Mietsache setzt nicht voraus, dass der Vermieter zuvor eine angemessene Frist zur Schadensbeseitigung gesetzt hat.
BGH, Urteil v. 28.02.2018, VIII ZR 157/17
Beirat muss Verwalter nicht zur Pflichterfüllung anhalten
Dem Verwaltungsbeirat obliegt es, den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben zu unterstützen. Hieraus erwächst allerdings keine Pflicht der Beiratsmitglieder, den Verwalter zur Einhaltung seiner Pflichten anzuhalten.
BGH, Urteil v. 23.02.2018, V ZR 101/16
Haftung der Wohnungseigentümer bei verzögerter Sanierung
Verzögern die Wohnungseigentümer pflichtwidrig eine gebotene Sanierung des Gemeinschaftseigentums, haften sie gegenüber Miteigentümern, die hierdurch einen Schaden erleiden. Wurde ein Beschluss, der eine Sanierungsmaßnahme ablehnt, erfolgreich angefochten, steht zugleich fest, dass eine Handlungspflicht besteht.
BGH, Urteil v. 23.02.2018, V ZR 101/16
Räumpflicht reicht nur bis zur Grundstücksgrenze
Ein Vermieter und Grundstückseigentümer, dem die Gemeinde nicht (als Anlieger) die allgemeine Räum- und Streupflicht übertragen hat, ist regelmäßig nicht verpflichtet, auch über die Grundstücksgrenze hinaus Teile des öffentlichen Gehwegs zu räumen und zu streuen.
BGH, Urteil v. 21.02.2018, VIII ZR 255/16
Jahresabrechnung bei Verwalterwechsel
Die Erstellung der Jahresabrechnung obliegt dem Verwalter, der im Zeitpunkt der Entstehung der Abrechnungspflicht Amtsinhaber ist. Scheidet der Verwalter während des Wirtschaftsjahres aus seinem Amt aus, schuldet er die Jahresabrechnung für das abgelaufene Wirtschaftsjahr unabhängig davon, ob bei seinem Ausscheiden die Abrechnung bereits fällig war.
BGH, Urteil v. 16.02.2018, V ZR 89/17
Eigentümer haftet, wenn Handwerker Brand verursacht
Ein Grundstückseigentümer, der einen Handwerker Reparaturarbeiten am Haus vornehmen lässt, haftet gegenüber dem Nachbarn, wenn das Haus infolge der Arbeiten in Brand gerät und das Nachbarhaus dabei beschädigt wird. Dass der Handwerker sorgfältig ausgesucht wurde, ändert daran nichts.
BGH, Urteil v. 09.02.2018, V ZR 311/16
Vermieter muss nachweisen, dass Betriebskostenabrechnung stimmt
Bestreitet der Mieter die Richtigkeit einer Betriebskostenabrechnung, obliegt der Nachweis, dass die Abrechnung korrekt ist, dem Vermieter. Auch ohne besonderes Interesse des Mieters muss der Vermieter Einsicht in die Ablesebelege der anderen Mieter gewähren.
BGH, Urteil v. 07.02.2018, VIII ZR 189/17
Jobcenter kann überzahlte Miete direkt vom Vermieter zurückfordern
Überweist das Jobcenter auch nach Ende des Mietverhältnisses Miete an den Vermieter, kann es die Zahlung direkt vom Vermieter zurückfordern und muss sich nicht an den Mieter wenden.
BGH, Urteil v. 31.01.2018, VIII ZR 39/17
Geringes Gehalt rechtfertigt keine Kündigung
Nach dem Tod eines Mieters kann der Vermieter einem in das Mietverhältnis Eintretenden kündigen, wenn zuverlässig zu befürchten ist, dass dieser die Miete auf Dauer nicht zahlen kann. Dass der neue Mieter nur ein Ausbildungsgehalt bezieht, reicht für sich genommen nicht aus, um auf ein künftiges Ausbleiben der Miete zu schließen.
BGH, Urteil v. 31.01.2018, VIII ZR 105/17
Was im Exposé steht, darf der Käufer erwarten
Zu den Eigenschaften, die der Käufer eines Grundstücks nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers erwarten darf, zählen auch Angaben in einem Exposé. Ein Haftungsausschluss erstreckt sich auch auf diese Eigenschaften; dies allerdings nicht, soweit der Verkäufer einen Mangel arglistig verschwiegen hat.
BGH, Urteil v. 19.01.2018, V ZR 256/16
Streitwert der Klage auf Veräußerungszustimmung
Der Streitwert einer Klage auf Erteilung der Zustimmung zur Veräußerung des Wohnungseigentums beträgt in der Regel 20 Prozent des Verkaufspreises.
BGH, Beschluss v. 18.01.2018, V ZR 71/17
Gewerbliche Weitervermietung als Werkswohnung
Eine gewerbliche Weitervermietung von Wohnraum kann auch vorliegen, wenn der Hauptmieter mit der Vermietung selbst keinen Gewinn erzielen will, sondern die Wohnungen seinen Arbeitnehmern als Werkswohnungen zur Verfügung stellt
BGH, Urteil v. 17.01.2018, VIII ZR 241/16
Erwerber haftet für nach Eigentumswechsel fällige Sonderumlage
Der Erwerber von Wohnungs- oder Teileigentum haftet für eine nach dem Eigentumswechsel fällig werdende Sonderumlage, auch wenn diese vor dem Eigentumswechsel beschlossen wurde. Ohne ausdrückliche Regelung zur Fälligkeit ist eine Sonderumlage erst mit Abruf durch den Verwalter fällig.
BGH, Urteil v. 15.12.2017, V ZR 257/16
WEG kann unzulässige Gaststätte auch nach Jahren schließen lassen
Machen die Wohnungseigentümer einen Unterlassungsanspruch wegen der zweckwidrigen Nutzung einer Einheit jahrelang nicht geltend, reicht das allein nicht aus, um eine Verwirkung des Anspruchs anzunehmen. Bei einer Änderung der zweckwidrigen Nutzung einer Einheit beginnt die für eine Verwirkung des Unterlassungsanspruchs erforderliche Zeitspanne neu zu laufen.
BGH, Urteil v. 15.12.2017, V ZR 275/16
Verwalter muss Hausgeldansprüche bei Zwangsversteigerung anmelden
Betreibt ein Dritter die Zwangsversteigerung in das Sondereigentum eines Wohnungseigentümers, muss der Verwalter die bevorrechtigten Hausgeldansprüche der WEG gegen diesen Eigentümer im Zwangsversteigerungsverfahren auch ohne gesonderten Beschluss anmelden.
BGH, Urteil v. 08.12.2017, V ZR 82/17
Vermieterpfandrecht entsteht an Fahrzeugen immer neu
Das Vermieterpfandrecht umfasst auch Fahrzeuge des Mieters, die auf dem gemieteten Grundstück regelmäßig abgestellt werden. Es erlischt, wenn das Fahrzeug für eine Fahrt auch nur vorübergehend vom Mietgrundstück entfernt wird, und entsteht neu, wenn das Fahrzeug später wieder auf dem Grundstück abgestellt wird.
BGH, Urteil v. 06.12.2017, XII ZR 95/16
Erhöhung der Indexmiete erfordert keine Prozentangabe
Eine wirksame Mietänderungserklärung bei der Indexmiete erfordert nicht die Angabe, wie sich der Verbraucherpreisindex prozentual verändert hat.
BGH, Urteil v. 22.11.2017, VIII ZR 291/16
Totalumbau ist keine Modernisierung
Bauliche Maßnahmen, die den Charakter der Mietsache grundlegend verändern würden, sind keine Modernisierungsmaßnahmen, die der Mieter dulden muss.
BGH, Beschluss v. 21.11.2017, VIII ZR 28/17
Jahresabrechnung muss keine Einzelergebnisse und Hausgeldrückstände auflisten
Die Jahresabrechnung der WEG muss keine Übersicht über die Abrechnungsergebnisse aller Wohnungen enthalten, ebenso wenig eine Übersicht aller Hausgeldrückstände. Kündigt der Verwalter solche Übersichten an, ohne sie zu liefern, macht dies die Abrechnung nicht anfechtbar
BGH, Urteil v. 27.10.2017, V ZR 189/16
Teileigentum darf als Flüchtlingsheim genutzt werden
Die Einrichtung eines Flüchtlings- oder Arbeiterwohnheims mit Mehrbettzimmern und Gemeinschaftsküche und -bad ist grundsätzlich vom Nutzungszweck einer Teileigentumseinheit gedeckt, weil es sich dabei nicht um eine Nutzung zu Wohnzwecken handelt.
BGH, Urteil v. 27.10.2017, V ZR 193/16
Wohnungseigentümer können selbst gegen Nachbarn vorgehen
Einzelne Wohnungseigentümer können Beseitigungs- und Unterlassungsansprüche wegen der Beeinträchtigung von Gemeinschaftseigentum selbst geltend machen, solange die Gemeinschaft die Geltendmachung nicht an sich gezogen hat. Das gilt auch, wenn sich die Ansprüche gegen einen außerhalb der WEG stehenden Dritten richten.
BGH, Urteil v. 13.10.2017, V ZR 45/17
WEG kann Individualanspruch auf Vereinbarung nicht an sich ziehen
Für den Individualanspruch eines Wohnungseigentümers auf Abschluss oder Änderung einer Vereinbarung aus § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG kann eine Ausübungsbefugnis des Verbandes nicht begründet werden.
BGH, Urteil v. 13.10.2017, V ZR 305/16
Auch Makler müssen in Anzeigen EnEV-Angaben machen
Auch Makler müssen in Immobilienanzeigen Angaben zum Energieausweis machen, sofern ein solcher vorhanden ist. Tun sie dies nicht, handeln sie wettbewerbswidrig. Das hat der BGH entschieden und damit eine in der Rechtsprechung heftig umstrittene Frage geklärt.
BGH, Urteile v. 05.10.2017, I ZR 229/16, I ZR 232/16 und I ZR 4/17
Auch Fachanwalt darf auf Belehrung über WEG-Berufungsgericht vertrauen
Auch ein Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht darf in der Regel darauf vertrauen, dass eine Rechtsmittelbelehrung des Amtsgerichts über das für WEG-Sachen zuständige Berufungsgericht richtig ist.
BGH, Beschluss v. 28.09.2017, V ZB 109/16
Unvollständige Nachzahlung verhindert Kündigung nicht
Ein einmal entstandenes Recht des Vermieters zur fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs entfällt nur durch die vollständige Zahlung der Mietrückstände. Ob der Rückstand eine Monatsmiete übersteigt, richtet sich nach der vereinbarten Miete; eine (berechtigte) Minderung bleibt außer Betracht.
BGH, Urteil v. 27.09.2017, VIII ZR 193/16
Schriftformheilungsklauseln sind unwirksam
Schriftformheilungsklauseln in gewerblichen Mietverträgen sind stets unwirksam und können eine auf einen Schriftformverstoß gestützte ordentliche Kündigung nicht verhindern. Das hat der BGH entschieden und damit eine umstrittene Frage geklärt.
BGH, Urteil v. 27.09.2017, XII ZR 114/16
Hürde für Verwertungskündigung liegt hoch
Die Kündigung eines Wohnraummietvertrages wegen beabsichtigter wirtschaftlicher Verwertung des Grundstücks ist nur unter strengen Voraussetzungen zulässig.
BGH, Urteil v. 27.09.2017, VIII ZR 243/16
Mietzuschlag für preisgebundene Wohnung bei unwirksamer Renovierungsklausel
Bei preisgebundenem Wohnraum kann der Vermieter die Miete um einen Zuschlag für Schönheitsreparaturen erhöhen, wenn die Renovierungsklausel im Mietvertrag unwirksam ist. Er muss dem Mieter zuvor nicht anbieten, die unwirksame Klausel durch eine wirksame zu ersetzen.
BGH, Urteil v. 20.09.2017, VIII ZR 250/16
Wurzeln im Kanal begründen keine automatische Haftung bei Überschwemmung
Eigentümer von baumbestandenen Grundstücken haften nur unter besonderen Umständen für Rückstauschäden, die durch Wurzeleinwuchs in den Abwasserkanal entstehen. Wie weit ihre Kontrollpflicht reicht, kommt auf den Einzelfall an.
BGH, Urteil v. 24.08.2017, III ZR 574/16
Kinderlärm ist normalerweise zulässig - aber nicht grenzenlos
In einem Mehrfamilienhaus sind gelegentlich auftretende Beeinträchtigungen durch Kinderlärm grundsätzlich hinzunehmen. Allerdings gibt es Grenzen, die von den Umständen des Einzelfalls abhängen.
BGH, Beschluss v. 22.08.2017, VIII ZR 226/16
Berufung der WEG, wenn Gericht bei Anfechtungsklage Partei falsch bezeichnet
Nennt das Amtsgericht in einem Urteil über eine Anfechtungsklage irrtümlich die WEG anstatt die übrigen Wohnungseigentümer als Beklagte, schadet es nicht, wenn zunächst die WEG Berufung gegen das Urteil einlegt und erst nach Ablauf der Berufungsfrist klargestellt wird, dass die beklagten Eigentümer Berufungsführer sein sollen.
BGH, Urteil v. 21.07.2017, V ZR 72/16
Betriebskostenabrechnung ist nicht fehlerhaft, weil Mieter blättern muss
Eine Betriebskostenabrechnung ist nicht deshalb formell fehlerhaft, weil der Mieter hin- und herblättern muss, um die auf mehrere Seiten verteilten Rechenschritte nachvollziehen zu können.
BGH, Urteil v. 19.07.2017, VIII ZR 3/17
Stimmverbot wegen Majorisierung nur ausnahmsweise
Der Ausschluss eines Wohnungseigentümers vom Stimmrecht wegen Majorisierung kommt nur in Ausnahmefällen in Betracht. Das hat der BGH klargestellt und zudem zur Vermehrung der Stimmrechte bei Wohnungsveräußerung an eine dem Verkäufer nahestehende Gesellschaft Stellung genommen.
BGH, Urteil v. 14.07.2017, V ZR 290/16
Keine erleichterte Zwangsräumung nach Hausbesetzung
Auch nach der rechtswidrigen Besetzung eines Hauses oder Grundstücks muss der Eigentümer die Räumungsschuldner für eine Zwangsräumung namentlich oder sicher identifizierbar benennen. Ein "Titel gegen Unbekannt" oder ein grundstücksbezogener Titel ist nach geltendem Recht nicht möglich.
BGH, Beschluss v. 13.07.2017, I ZB 103/16
"Kauf bricht nicht Miete" kann auch gelten, wenn Vermieter nicht Eigentümer ist
Bei der Veräußerung eines vermieteten Grundstücks kann ein Mietverhältnis in Ausnahmefällen auch dann auf den Erwerber übergehen, wenn Vermieter und Veräußerer nicht identisch sind.
BGH, Urteil v. 12.07.2017, XII ZR 26/16
Keine Nutzungsentschädigung, wenn Vermieter Wohnung nicht zurück will
Will der Vermieter eine Wohnung nach Ende des Mietverhältnisses nicht zurücknehmen, kann er keine Nutzungsentschädigung nach § 546a Abs. 1 BGB verlangen. Der Mieter muss dann nur für eine tatsächliche Nutzung der Wohnung oder eine sonstige Bereicherung aufkommen.
BGH, Urteil v. 12.07.2017, VIII ZR 214/16
Wer Photovoltaikanlage nicht meldet, muss EEG-Vergütung zurückzahlen
Solange der Betreiber einer Photovoltaikanlage diese nicht bei der Bundesnetzagentur gemeldet hat, hat er keinen oder nur einen reduzierten Anspruch auf Einspeisevergütung nach dem EEG. Zu Unrecht erhaltene Fördergelder muss er zurückzahlen.
BGH, Urteil v. 05.07.2017, VIII ZR 147/16
Zweiter Rettungsweg für Teileigentumseinheit
Auch Teileigentumseinheiten müssen die baurechtlichen Anforderungen an Aufenthaltsräume erfüllen, wenn keine Nutzungsbeschränkungen vereinbart sind. Die erforderliche Herstellung eines zweiten Rettungsweges entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung und kann von jedem Wohnungseigentümer verlangt werden.
BGH, Urteil v. 23.06.2017, V ZR 102/16
Vorsicht bei eigenmächtiger Räumung nach Zwangsversteigerung
Nimmt der Ersteigerer einer Immobilie diese eigenmächtig in Besitz, muss er die darin vorgefundenen Gegenstände dokumentieren. Anderenfalls läuft er Gefahr, dass der Ex-Eigentümer mit hohen Schadensersatzforderungen durchdringt.
BGH, Urteil v. 23.6.2017, V ZR 175/16
Vollstreckungsunterwerfung neben Mietkaution zulässig
Eine notariell beurkundete Unterwerfung des Mieters unter die sofortige Zwangsvollstreckung wegen der laufenden Mieten kann auch dann wirksam sein, wenn der Mieter bereits die höchstmögliche Mietkaution von drei Monatsmieten gestellt hat.
BGH, Urteil v. 14.06.2017, VIII ZR 76/16
Wärmedämmung an Neubau darf nicht über die Grenze ragen
Ein Grundstückseigentümer muss eine grenzüberschreitende Wärmedämmung einer Grenzwand des Nachbarhauses nicht dulden, wenn hierdurch Anforderungen der EnEV erfüllt werden, die beim Bau des Gebäudes schon gegolten haben.
BGH, Urteil v. 02.06.2017, V ZR 196/16
So hoch darf die Hecke am Hang sein
Bei einer Grenzbepflanzung eines Grundstücks, das tiefer liegt als das Nachbargrundstück, ist die zulässige Wuchshöhe vom höheren Geländeniveau des Nachbargrundstücks aus zu messen.
BGH, Urteil v. 02.06.2017, V ZR 230/16
Separater Ausweis von Renovierungskosten im Mietvertrag zulässig
Ein im Mietvertrag gesondert ausgewiesener Zuschlag dafür, dass der Vermieter die Schönheitsreparaturen übernimmt, ist Bestandteil der Miete und kann auch im Formularmietvertrag wirksam vereinbart werden.
BGH, Beschluss v. 30.05.2017, VIII ZR 31/17
Bei Streit über Wohnfläche muss auch der Mieter Zahlen nennen
Behauptet der Vermieter bei einer Mieterhöhung eine bestimmte Wohnungsgröße, muss der Mieter selbst konkrete Zahlen nennen, um die Behauptung zu entkräften. Einfaches Bestreiten der vom Vermieter vorgetragenen Wohnfläche reicht nicht aus.
BGH, Urteil v. 31.05.2017, VIII ZR 181/16
Modernisierung allein führt nicht zu höherer Miete
Widerruft ein Mieter eine in einer Haustürsituation getroffene Modernisierungsvereinbarung wirksam, muss er nicht allein deshalb, weil die Wohnung tatsächlich modernisiert wurde, eine höhere Miete zahlen. Vielmehr muss der Vermieter eine Modernisierungsmieterhöhung geltend machen, um mehr Miete verlangen zu können.
BGH, Urteil v. 17.05.2017, VIII ZR 29/16
Kosten des Ersatzzustellungsvertreters sind nicht erstattungsfähig
Die Kosten eines Ersatzzustellungsvertreters sind Kosten der internen Verwaltung der WEG und zählen nicht zu den erstattungsfähigen Kosten des Rechtsstreits. Das gilt unabhängig davon, ob der Ersatzzustellungsvertreter von den Wohnungseigentümern oder vom Gericht bestellt worden ist.
BGH, Beschluss v. 11.05.2017, V ZB 52/15
Kein Vorwegabzug von Grundsteuer bei gemischt genutzten Gebäuden
Bei der Betriebskostenabrechnung für ein teils gewerblich und teils zu Wohnzwecken genutztes Grundstück muss der Vermieter für die Umlage der Grundsteuer keinen Vorwegabzug für die gewerblich genutzten Einheiten vornehmen.
BGH, Urteil v. 10.05.2017, VIII ZR 79/16
BGH präzisiert Voraussetzungen für ordentliche Kündigung
Unter welchen Voraussetzungen der Vermieter einen Wohnraummietvertrag aufgrund der Generalklausel kündigen kann, hängt davon ab, ob sein Interesse am Ende des Mietverhältnisses eher mit Eigenbedarf oder eher mit einer wirtschaftlichen Verwertung vergleichbar ist. Im ersten Fall sind die Hürden niedriger als im zweiten.
BGH, Urteil v. 10.05.2017, VIII ZR 292/15
Vermieter muss nicht von jeder Betriebskostenart die Summe bilden
Eine Betriebskostenabrechnung ist nicht deshalb formell unwirksam, weil der Vermieter die getrennt nach Kostenarten aufgeführten Kosten nur einzeln angegeben hat, ohne für jede Kostenart eine Summe zu bilden.
BGH, Beschluss v. 25.04.2017, VIII ZR 237/16
Rechtsmittelbeschwer bei Klage gegen bauliche Veränderung bemisst sich nach Wertverlust
Klagt ein Wohnungseigentümer auf Beseitigung einer baulichen Veränderung, bemisst sich seine Rechtsmittelbeschwer nach dem Wertverlust, den sein Wohnungseigentum durch die bauliche Veränderung erleidet.
BGH, Beschluss v. 06.04.2017, V ZR 254/16
Kündigung einer Mietwohnung für berufliche Nutzung wird schwerer
Will der Vermieter einer Wohnung diese künftig zu beruflichen oder geschäftlichen Zwecken nutzen, ist dies nicht dem gesetzlich geregelten Eigenbedarf zu Wohnzwecken gleichzustellen. Vielmehr ist im Einzelfall zu prüfen, ob das Nutzungsinteresse des Vermieters das Interesse des Mieters am Verbleib in der Wohnung übersteigt.
BGH, Urteil v. 29.03.2017, VIII ZR 45/16
Wegfall von Eigenbedarfskündigung muss besonders gut begründet werden
Kündigt der Vermieter wegen Eigenbedarfs und setzt diesen dann tatsächlich nicht um, muss er besonders genau begründen, warum der zunächst bestehende Bedarf nachträglich entfallen sein soll. Tut er dies nicht, ist davon auszugehen, dass der Eigenbedarf nur vorgetäuscht war. Dann kann der Mieter Schadensersatz verlangen.
BGH, Urteil v. 29.03.2017, VIII ZR 44/16
Zur Kündigung einer Wohnung zwecks gewerblicher Nutzung
Will der Vermieter einer Wohnung diese künftig zu beruflichen oder geschäftlichen Zwecken nutzen, ist dies nicht dem gesetzlich geregelten Eigenbedarf zu Wohnzwecken gleichzustellen. Vielmehr ist im Einzelfall zu prüfen, ob das Nutzungsinteresse des Vermieters das Interesse des Mieters am Verbleib in der Wohnung übersteigt.
BGH, Urteil v. 29.03.2017, VIII ZR 45/16
Auch nachträglich vereinbarte Schwarzarbeit kippt alle Ansprüche
Auch wenn die Parteien eines Werkvertrages erst nachträglich vereinbaren, dass der Werklohn oder ein Teil davon "schwarz" gezahlt werden soll, ist der Werkvertrag nichtig. Folge ist, dass weder Gewährleistungs- noch Rückzahlungsansprüche bestehen.
BGH, Urteil v. 16.03.2017, VII ZR 197/16
Zuschlag auf Mietspiegelwerte kann zulässig sein
Gab es zwischen dem Stichtag eines Mietspiegels und dem Zugang eines Mieterhöhungsverlangens ungewöhnliche Steigerungen der ortsüblichen Vergleichsmiete, darf das Gericht dem durch einen Zuschlag auf die Werte aus dem Mietspiegel Rechnung tragen.
BGH, Urteil v. 15.03.2017, VIII ZR 295/15
Rohrwärmekorrektur nur bei freiliegenden Leitungen
Bei zwar überwiegend ungedämmten, aber unter Putz verlegten Heizungsrohren kommt eine Verteilung der Rohrwärme als erfasster Verbrauch gemäß den Regeln der Technik nicht in Betracht. § 7 Abs. 1 Satz 3 HeizKV ist nur auf freiliegende Leitungen anwendbar.
BGH, Urteil v. 15.3.2017, VIII ZR 5/16
Gericht muss Härtegründe bei Kündigungswiderspruch besonders sorgfältig prüfen
Beruft sich ein Mieter nach einer berechtigten Kündigung durch den Vermieter darauf, dass ein Auszug für ihn eine besondere Härte darstellen würde, muss sich das Gericht hiermit sorgfältig auseinandersetzen. Eine schematische Beurteilung der Härtegründe reicht nicht aus. Als Härtegründe kommen nur solche Umstände in Betracht, die weit über die üblichen Unannehmlichkeiten eines Umzugs hinausgehen.
BGH, Urteil v. 15.03.2017, VIII ZR 270/15
Betriebskostenabrechnung auch ohne genehmigte Jahresabrechnung zulässig
Der Vermieter einer Eigentumswohnung kann die Betriebskostenabrechnung gegenüber dem Mieter auch dann wirksam erstellen, wenn die zugrundeliegende Jahresabrechnung von der WEG noch nicht per Beschluss genehmigt worden ist.
BGH, Beschluss v. 14.03.2017, VIII ZR 50/16
Mietminderung wegen Lärm in der Wohnung
Mindert ein Mieter wegen Lärmbelastung der Wohnung die Miete, muss er nur darlegen, wie sich der Lärm bemerkbar macht. Zur Mangelursache muss er nichts vortragen. Nennt er dennoch eine Ursache, engt dies sein Minderungsrecht nicht auf solche Mängel ein, die auf dieser Ursache beruhen.
BGH, Beschluss v. 21.02.2017, VIII ZR 1/16
Bei Rechtsmittel in WEG-Sachen ist Belastung des Einzelnen maßgeblich
Für die Berechnung der Rechtsmittelbeschwer eines Wohnungseigentümers kommt es auf dessen eigenes wirtschaftliches Interesse an. Dieses bemisst sich nach seinem Anteil an der strittigen Forderung.
BGH, Beschluss v. 09.02.2017, V ZR 88/16
Doppelte Schriftformklausel verhindert mündliche Vertragsänderung nicht
Trotz einer formularmäßigen doppelten Schriftformklausel in einem Gewerbemietvertrag können die Vertragsparteien auch mündlich oder stillschweigend Änderungen am Vertrag vereinbaren.
BGH, Beschluss v. 25.1.2017, XII ZR 69/16
Verspätung von WEG-Abrechnung verlängert Frist für Betriebskostenabrechnung nicht
Der Vermieter einer Eigentumswohnung muss gegenüber dem Mieter grundsätzlich auch dann innerhalb eines Jahres über die Betriebskosten abrechnen, wenn die Wohnungseigentümer die Jahresabrechnung noch nicht beschlossen haben.
BGH, Urteil v. 25.01.2017, VIII ZR 249/15
Vermieter muss Betriebskosten in der Abrechnung aufschlüsseln
Für die Differenzierung der Kostenpositionen in der Betriebskostenabrechnung ist es notwendig, aber auch ausreichend, die Kosten nach den Ziffern des Betriebskostenkatalogs aus der Betriebskostenverordnung aufzuschlüsseln.
BGH, Beschluss v. 24.01.2017, VIII ZR 285/15
Bei verspäteter Rückgabe kann Vermieter Marktmiete verlangen
Die Nutzungsentschädigung, die ein nach Ende des Mietverhältnisses in der Wohnung verbleibender Mieter zahlen muss, bemisst sich nach der Miete, die der Vermieter bei einem neuen Mietvertrag erzielen könnte (Marktmiete). Die ortsübliche Vergleichsmiete ist hier nicht maßgeblich.
BGH, Urteil v. 18.01.2017, VIII ZR 17/16
Stimmverbot in der WEG bei Geschäften mit einer Gesellschaft
Ein Wohnungseigentümer ist bei der Beschlussfassung über ein Rechtsgeschäft mit einer Gesellschaft jedenfalls dann nicht stimmberechtigt, wenn er an der Gesellschaft mehrheitlich beteiligt und deren Geschäftsführer oder geschäftsführender Gesellschafter ist.
BGH, Urteil v. 13.01.2017, V ZR 138/16
Wohnungseigentümer hat keinen Anspruch auf Aufzug
Ein einzelner Wohnungseigentümer darf im Treppenhaus grundsätzlich nur dann einen Personenaufzug auf eigene Kosten einbauen, wenn alle übrigen Wohnungseigentümer zustimmen; dies auch dann, wenn er gehbehindert und auf den Aufzug angewiesen ist. Der Einbau eines Treppenlifts oder einer Rollstuhlrampe kann aber zu dulden sein.
BGH, Urteil v. 13.01.2017, V ZR 96/16
Mieter haftet nicht ohne Weiteres für Schäden durch Hausdurchsuchung
Bewahrt der Mieter in einer Wohnung Drogen auf, verletzt er hierdurch den Mietvertrag. Gleichwohl muss er für Schäden durch einen Polizeieinsatz nur aufkommen, soweit die Pflichtverletzung hierfür ursächlich war.
BGH, Urteil v. 14.12.2016, VIII ZR 49/16
Eigenbedarfskündigung kippt durch Verletzung der Anbietpflicht nicht mehr
Bietet der Vermieter bei einer berechtigten Eigenbedarfskündigung dem Mieter eine verfügbare Alternativwohnung pflichtwidrig nicht an, führt dies nicht mehr zur Unwirksamkeit der Kündigung. Seine gegenteilige Rechtsprechung gibt der BGH ausdrücklich auf.
BGH, Urteil v. 14.12.2016, VIII ZR 232/15
Für rechtskonformes Sondereigentum ist jeder Eigentümer selbst zuständig
Die Erfüllung bauordnungsrechtlicher Vorgaben im Sondereigentum ist Sache des jeweiligen Sondereigentümers. Hingegen obliegt der Stellplatznachweis allen Wohnungseigentümern gemeinsam.
BGH, Urteil v. 09.12.2016, V ZR 84/16
Zur Duldung optisch nachteiliger Maßnahmen am Sondereigentum
Verändern bauliche Maßnahmen am Sondereigentum die Optik des Gebäudes, kann dies einen Nachteil für die übrigen Wohnungseigentümer darstellen. Gleichwohl ist nicht immer die Zustimmung sämtlicher Eigentümer erforderlich.
BGH, Urteil v. 18.11.2016, V ZR 49/16
Nach Eigentumsentziehung muss Wohnungskäufer Querulanten raussetzen
Wird einem Wohnungseigentümer das Wohnungseigentum wegen grober Pflichtverletzungen entzogen, darf der Erwerber dem Ex-Eigentümer nicht die weitere Nutzung der Wohnung gestatten.
BGH, Urteil v. 18.11.2016, V ZR 221/15
Streit über Äußerungen auf Eigentümerversammlung ist WEG-Sache
Gerichtliche Streitigkeiten unter Wohnungseigentümern über den Widerruf oder die Unterlassung von Äußerungen auf einer Eigentümerversammlung sind WEG-Sachen, es sei denn, es besteht offenbar kein Zusammenhang mit dem Gemeinschaftsverhältnis der Wohnungseigentümer.
BGH, Beschluss v. 17.11.2016, V ZB 73/16
Instandhaltungspflicht umfasst Kostentragung
Ist einem Sondereigentümer in der Gemeinschaftsordnung eine Instandsetzungs- oder Instandhaltungspflicht übertragen, muss er im Zweifel auch die ihm dadurch entstehenden Kosten tragen.
BGH, Urteil v. 28.10.2016, V ZR 91/16
Keine Eigenbedarfskündigung auf Vorrat
Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs für einen Verwandten setzt voraus, dass der Begünstigte tatsächlich in die Wohnung einziehen will. Solange der Nutzungswunsch der Bedarfsperson erst geweckt werden muss, besteht kein Eigenbedarf, der eine Kündigung rechtfertigt.
BGH, Beschluss v. 11.10.2016, VIII ZR 300/15
Für rechtzeitige Mietzahlung ist Zeitpunkt der Überweisung maßgeblich
Für eine rechtzeitige Zahlung der Miete per Überweisung reicht es, wenn der Mieter den Überweisungsauftrag bis zum dritten Werktag des Monats erteilt. Es kommt nicht auf den Zeitpunkt des Geldeingangs beim Vermieter an. Anderslautende Formularklauseln sind bei der Wohnraummiete unwirksam.
BGH, Urteil v. 05.10.2016, VIII ZR 222/15
Anspruch auf Versicherungsleistung bei Wohnungsveräußerung
Ist eine Eigentumswohnung nach Eintritt eines Versicherungsfalls veräußert worden, steht der Anspruch auf die Versicherungsleistung grundsätzlich dem Veräußerer und nicht dem Erwerber zu.
BGH, Urteil v. 16.09.2016, V ZR 29/16
Nur vollständige Zahlung kann Kündigung wegen Mietrückstands kippen
Ein wegen Zahlungsverzugs des Mieters entstandenes Recht zur fristlosen Kündigung entfällt nur durch vollständige Zahlung des Rückstands vor Zugang der Kündigung. Auch durch eine Aufrechnung oder Schonfristzahlung wird die Kündigung nur unwirksam, wenn die Rückstände vollständig getilgt werden.
BGH, Urteil v. 24.08.2016, VIII ZR 261/15
Kündigungsausschluss: "zum" oder "nach" macht den Unterschied
Ein formularmäßiger Kündigungsausschluss darf den Mieter von Wohnraum höchstens für vier Jahre an den Mietvertrag binden. Für die Wirksamkeit der Klausel macht es einen wesentlichen Unterschied, ob der Mieter erstmals "zum" oder erstmals "nach" Ablauf einer vierjährigen Bindungsfrist kündigen kann.
BGH, Beschluss v. 23.8.2016, VIII ZR 23/16
Verjährte Betriebskostenforderung ist nicht über die Kaution zu retten
Der Vermieter darf sich wegen bereits verjährter Betriebskostennachforderungen nicht aus der Mietkaution bedienen.
BGH, Urteil v. 20.07.2016, VIII ZR 263/14
Nachzahlung von Miete heilt ordentliche Kündigung nicht
Die Nachzahlung von Mietschulden heilt nur eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs, aber nicht eine ordentliche Kündigung. Unverschuldete Geldnot kann den Mieter bei einer ordentlichen Kündigung zwar entlasten, doch die Hürden sind hoch.
BGH, Beschluss v. 20.07.2016, VIII ZR 238/15
Kündigung auch wegen älterer Mietschulden möglich
Der Vermieter einer Wohnung kann eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs auch auf ältere Mietrückstände stützen. Er muss nicht sofort nach Vorliegen des Kündigungsgrundes kündigen, um das Kündigungsrecht nicht zu verlieren.
BGH, Urteil v. 13.07.2016, VIII ZR 296/15
Unterbrechung der Eigentümerversammlung
Eine Eigentümerversammlung darf nicht einfach unterbrochen werden, damit sich die von einer Beschlussanfechtung betroffenen Wohnungseigentümer mit ihrem Rechtsanwalt besprechen können. Dies ist nur bei Vorliegen besonderer Umstände zulässig.
BGH, Urteil v. 08.07.2016, V ZR 261/15
Zur Pflicht des Verwalters, Prozesskosten zu tragen
Gegen die Auferlegung von Prozesskosten nach § 49 Abs. 2 WEG steht dem Verwalter das Rechtsmittel der sofortigen Beschwerde offen. Das hat der BGH entschieden und zugleich zu den Voraussetzungen Stellung genommen, unter denen das Gericht dem Verwalter Prozesskosten auferlegen kann.
BGH, Beschluss v. 07.07.2016, V ZB 15/14
Unpünktliche Mietzahlung durch Jobcenter als Kündigungsgrund
Auch die mehrfach unpünktliche Mietzahlung durch das Jobcenter kann für den Vermieter einen Grund darstellen, den Mietvertrag fristlos zu kündigen. Ob eine hierauf gestützte Kündigung wirksam ist, ist eine Frage des Einzelfalls.
BGH, Urteil v. 29.06.2016, VIII ZR 173/15
Zwangsvollstreckung: Verwalter muss geschuldete Jahresabrechnung selbst erstellen
Die Verurteilung eines WEG-Verwalters zum Erstellen einer Jahresabrechnung für Kalenderjahre, in denen er die Verwaltung geführt hat, ist durch Androhung von Zwangsmitteln gegen den Verwalter zu vollstrecken. Der Verwalter muss die Abrechnung dann selbst erstellen. Die Wohnungseigentümer können sich nicht ermächtigen lassen, die Abrechnung anderweitig erstellen zu lassen.
BGH, Urteil v. 23.06.2016, I ZB 5/16
Streitwert einer Klage auf Mietminderung
Bei einer Klage des Mieters auf Feststellung einer Mietminderung ist der Streitwert mit dem dreieinhalbfachen Jahresbetrag der geltend gemachten Minderung zu bemessen.
BGH, Beschluss v. 14.06.2016, VIII ZR 43/15
Betriebsstrom für die Heizung darf nicht als Allgemeinstrom umgelegt werden
In der WEG-Jahresabrechnung müssen die Kosten des Betriebsstroms der Heizungsanlage anhand der Heizkostenverordnung verteilt werden. Der Betriebsstrom darf nicht als Teil des Allgemeinstroms nach Miteigentumsanteilen umgelegt werden.
BGH, Urteil v. 03.06.2016, V ZR 166/15
Auslegung der Gemeinschaftsordnung geht Anpassung vor
Die - gegebenenfalls ergänzende - Auslegung der Gemeinschaftsordnung hat Vorrang vor einer Anpassung gemäß § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG.
BGH, Urteil v. 13.05.2016, V ZR 152/15
Frühere Abnahme bindet Nachzügler nicht
Der Erwerber einer neuen Eigentumswohnung kann nicht durch die Teilungserklärung, Beschluss oder den Formular-Kaufvertrag an eine Abnahme des Gemeinschaftseigentums verbunden werden, die vor Abschluss des Kaufvertrages bereits stattgefunden hat.
BGH, Urteil v. 12.05.2016, VII ZR 171/15
Betriebskostenabrechnung: Einwendungsausschluss gilt auch für nicht umlagefähige Kosten
Rügt der Mieter zu spät, dass eine Betriebskostenabrechnung Kosten enthält, die in der Wohnraummiete generell nicht umlagefähig sind, muss er auch diese Kosten tragen. Das hat der BGH entschieden und damit eine Streitfrage geklärt.
BGH, Urteil v. 11.05.2016, VIII ZR 209/15
Vorgeschobener Eigenbedarf für auszugsbereiten Verwandten
Eigenbedarf kann auch dann vorgeschoben sein, wenn ein Vermieter Verkaufsabsichten hegt und der Eigenbedarfsperson den Wohnraum in der Erwartung zur Miete überlässt, diese im Fall eines Verkaufs ohne Probleme zum Auszug bewegen zu können.
BGH, Beschluss v. 10.05.2016, VIII ZR 214/15
Einfamilienhaus: Mieterhöhung kann mit Mietspiegel begründet werden
Eine Mieterhöhung bei einem Reihen- bzw. Einfamilienhaus kann auch dann formell wirksam mit einem Mietspiegel begründet werden, wenn der Mietspiegel ausdrücklich nicht auf solche Objekte anwendbar ist.
BGH, Beschluss v. 26.04.2016, VIII ZR 54/15
Einbauküche weg - Trotzdem keine Mietminderung
Lagert der Mieter einer Wohnung eine ursprünglich vorhandene Einbauküche in Absprache mit dem Vermieter im Keller, um - bei unveränderter Miethöhe - eine eigene Küche einzubauen, begründet der Diebstahl der eingelagerten Küche keine Mietminderung.
BGH, Urteil v. 13.04.2016, VIII ZR 198/15
Uneinsichtiger Mieter muss mit Kündigung rechnen
Leugnet der Mieter trotz eines anders lautenden Urteils, aufgrund falschen Wohnverhaltens für Schäden in der Wohnung verantwortlich zu sein, kann dies einen Grund für eine Kündigung darstellen.
BGH, Urteil v. 13.04.2016, VIII ZR 39/15
Zuweisung von WEG-Gartenflächen zur Alleinnutzung
Für die Zuweisung gemeinschaftlicher Gartenflächen an einzelne Wohnungseigentümer zur alleinigen Nutzung reicht eine Gebrauchsregelung nicht aus. Es ist eine Vereinbarung erforderlich. Auch eine Vereinbarung kann im Einzelfall durch gerichtliche Entscheidung ersetzt werden.
BGH, Urteil v. 08.04.2016, V ZR 191/15
Eigentümerbeschluss kann auf andere Dokumente Bezug nehmen
In einem Beschluss der Wohnungseigentümer kann zur Konkretisierung der getroffenen Regelung auf ein außerhalb des Protokolls befindliches Dokument Bezug genommen werden, wenn dieses zweifelsfrei bestimmt ist.
BGH, Urteil v. 08.04.2016, V ZR 104/15
Wenn ein Verkäufer lügt, haften alle
Verschweigt einer von mehreren Verkäufern einen Mangel der Kaufsache arglistig, können sich sämtliche Verkäufer nicht darauf berufen, dass im Kaufvertrag ein Gewährleistungsausschluss vereinbart ist.
BGH, Urteil v. 08.04.2016, V ZR 150/15
Vermieter darf Mindest-Müllmenge abrechnen
Rechnet der Vermieter die Kosten für die Abfallbeseitigung anhand des verursachten und erfassten Restmülls ab, darf er eine angemessene Mindestmenge ansetzen, auch wenn einzelne Mieter benachteiligt werden, die tatsächlich weniger Müll verursachen.
BGH, Urteil v. 06.04.2016, VIII ZR 78/15
Wann entsteht ein Vorkaufsrecht des Mieters?
Ein Vorkaufsrecht eines Mieters kann auch entstehen, wenn die Teilungserklärung schon vor Überlassung der Wohnung an den Mieter beurkundet ist. Dann kommt es entscheidend darauf an, ob der Kaufvertrag vor oder nach Eintragung der Teilungserklärung im Grundbuch geschlossen worden ist.
BGH, Urteil v. 06.04.2016, VIII ZR 143/15
"Kauf bricht nicht Miete" gilt nicht immer
Der Erwerber einer vermieteten Wohnung tritt nur dann als Vermieter in den Mietvertrag ein, wenn der Mieter die Wohnung zum Erwerbszeitpunkt in Besitz hat.
BGH, Beschluss v. 05.04.2016, VIII ZR 31/15
WEG kann Grundstück kaufen
Die Wohnungseigentümer können per Mehrheitsbeschluss über den Erwerb eines Grundstücks durch die Gemeinschaft entscheiden, wenn der Erwerb ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht.
BGH, Urteil v. 18.03.2016, V ZR 75/15
Streitwert der Verwalterentlastung
Bei einer Anfechtungsklage gegen die Entlastung des Verwalters ist der Wert, den die künftige vertrauensvolle Zusammenarbeit mit dem Verwalter hat, in der Regel mit 1.000 Euro zu veranschlagen. Dieser Wert tritt zum Wert etwaiger Ersatzansprüche gegen den Verwalter hinzu.
BGH, Beschluss v. 17.03.2016, V ZB 166/13
Wohnungsrecht bleibt trotz Bluttat bestehen
Selbst wenn der Inhaber eines dinglichen Wohnungsrechts den Grundstückseigentümer getötet hat, muss er das Wohnungsrecht nicht aufgeben. Allerdings darf er es unter Umständen nicht mehr persönlich ausüben.
BGH, Urteil v. 11.03.2016, V ZR 208/15
Keine Kontrolle genehmigter Baumaßnahmen durch WEG
Erlaubt die Teilungserklärung einzelnen Wohnungseigentümern Umbauten, ist die WEG nicht befugt, die von einer Baugenehmigung gedeckten Baumaßnahmen während der Durchführung zu kontrollieren.
BGH, Urteil v. 26.02.2016, V ZR 131/15
Stellplatznachweis ist Sache aller Wohnungseigentümer
Der Stellplatznachweis obliegt allen Wohnungseigentümern, wenn der Bauträger von der Baugenehmigung abgewichen ist und dadurch die öffentlich-rechtliche Verpflichtung besteht, weitere Stellplätze zu schaffen.
BGH, Urteil v. 26.02.2016, V ZR 250/14
Wohnungserwerber kann nicht an frühere Abnahme gebunden werden
Der Erwerber einer neuen Eigentumswohnung kann nicht durch Allgemeine Geschäftsbedingungen an eine durch andere Erwerber bereits erfolgte Abnahme des Gemeinschaftseigentums gebunden werden. Dies würde die Verjährungsfrist unzulässig verkürzen.
BGH, Urteil v. 25.02.2016, VII ZR 49/15
Ordentliche Kündigung trotz Schonfristzahlung wirksam
Zahlt der wegen Verzugs gekündigte Mieter die Mietrückstände innerhalb der sog. Schonfrist, entfällt zwar eine fristlose, nicht aber eine ordentliche Kündigung. Auch wenn sich der Mieter im Übrigen vertragstreu verhalten hat und kein weiterer Verzug zu erwarten ist, ist eine ordentliche Kündigung grundsätzlich nicht rechtsmissbräuchlich.
BGH, Urteil v. 23.2.2016, VIII ZR 321/14
Unklare Grundsteuer-Klausel: Vermieter muss Erhöhungen selbst tragen
Bleibt in einer vom Vermieter gestellten AGB-Klausel in einem Gewerbemietvertrag, die nur Erhöhungen der Grundsteuer dem Mieter aufbürdet, der Ausgangswert unklar, muss der Vermieter die Erhöhungen selbst tragen.
BGH, Urteil v. 17.02.2016, XII ZR 183/13
Es reicht, "die Betriebskosten" auf den Mieter umzulegen
In der Wohnraummiete genügt zur Übertragung der Betriebskosten auf den Mieter die Vereinbarung, dass dieser "die Betriebskosten" zu tragen hat. Eine Bezugnahme auf die Betriebskostenverordnung oder das Beifügen des Betriebskostenkataloges ist nicht erforderlich.
BGH, Urteil v. 10.02.2016, VIII ZR 137/15
Pflege öffentlicher Gartenfläche nicht als Betriebskosten umlegbar
Sind Garten- oder Parkflächen einer Wohnanlage für die öffentliche Nutzung gewidmet, kann der Vermieter die Kosten für deren Pflege nicht als Betriebskosten auf die Wohnungsmieter umlegen. Soweit Gartenpflegekosten umlagefähig sind, fallen hierunter auch Kosten für die Beseitigung fremden Unrats.
BGH, Urteil v. 10.02.2016, VIII ZR 33/15
Anforderungen an Gutachten für Mieterhöhung
Zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens mit einem Sachverständigengutachten reicht es, wenn dieses Angaben zur ortsüblichen Vergleichsmiete und die Einordnung der Wohnung enthält.
BGH, Urteil v. 03.02.2016, VIII ZR 69/15
Verwalter kann Lastschriftabrede mit uneinsichtigem Eigentümer kündigen
Der Verwalter kann eine Lastschriftabrede mit einem Wohnungseigentümer kündigen, wenn dieser darauf beharrt, mit einer streitigen Forderung gegen eine Beitragsforderung der WEG aufrechnen zu können, und daher weitere Konflikte zu erwarten sind. Dann muss der Eigentümer das Hausgeld überweisen.
BGH, Urteil v. 29.01.2016, V ZR 97/15
Kein Notwegerecht bis vor die Haustür
Ein Notwegerecht über das Nachbargrundstück kommt nicht in Betracht, solange ein Grundstück von der Straße aus mit einem Kraftfahrzeug angefahren werden kann. Dass das Erreichen des Hauseingangs beim Auffahren auf das Grundstück über das Nachbargrundstück einfacher wäre, rechtfertigt kein Notwegerecht.
BGH, Urteil v. 22.01.2016, V ZR 116/15
Hausgeldklage gegen Gesellschafter ist Wohnungseigentumssache
Streitigkeiten über die persönliche Haftung des Gesellschafters einer Wohnungseigentümerin für Hausgeldrückstände sind Wohnungseigentumssachen im Sinne von § 43 Nr. 2 WEG.
BGH, Beschluss v. 21.01.2016, V ZR 108/15
Betriebskostenabrechnung wird für Vermieter einfacher
Der BGH hat die Anforderungen an Betriebskostenabrechnungen gelockert. Vermieter, die Kosten auf mehrere Gebäude verteilen oder um nicht umlagefähige Anteile bereinigen, müssen nicht mehr aufschlüsseln, wie sie die Kosten ermittelt haben, die sie in der jeweiligen Abrechnungseinheit letztlich umlegen.
BGH, Urteil v. 20.01.2016, VIII ZR 93/15
Heizkostenabrechnung auch dann nach Verbrauch, wenn Vorerfassung fehlt
Auch wenn der Vermieter den Wärmeverbrauch mangels Vorerfassung unterschiedlicher Nutzergruppen fehlerhaft ermittelt hat, ist der Heizkostenabrechnung in der Regel der ermittelte Verbrauch zu Grunde zu legen und nicht allein nach der Wohnfläche abzurechnen.
BGH, Urteil v. 20.01.2016, VIII ZR 329/14
Kein Nachforderungsausschluss durch alte Abrechnungsklausel
Eine vor September 2001 vom Vermieter in einem Wohnraummietvertrag gestellte Formularklausel, dass spätestens am 30.6. jeden Jahres über die vorige Heizperiode abzurechnen ist, hat nicht zur Folge, dass der Vermieter nach Fristablauf keine Nachforderungen verlangen kann.
BGH, Urteil v. 20.01.2016, VIII ZR 152/15
Nutzergenossenschaft ist kein gewerblicher Zwischenmieter
Es ist kein Fall der gewerblichen Weitervermietung, wenn der Hauptmieter eine Selbsthilfegenossenschaft der Endmieter ist. Nach Ende des Hauptmietvertrages tritt der Vermieter daher nicht in die Mietverträge mit den Endmietern ein.
BGH, Urteil v. 20.01.2016, VIII ZR 311/14
Parken ohne Parkschein ist verbotene Eigenmacht
Wer auf einem kostenpflichtigen Privatparkplatz ohne zu zahlen parkt, begeht verbotene Eigenmacht und kann auf Unterlassung in Anspruch genommen werden. Auch gegen den Fahrzeughalter besteht ein Unterlassungsanspruch, wenn sich dieser weigert, den Fahrer zu nennen.
BGH, Urteil v. 18.12.2015, V ZR 160/14
Nachbar haftet für Abriss-Schäden an Grenzwand
Wird eine Grenzwand, an die vom Nachbargrundstück aus ein anderes Gebäude angebaut ist, beim Abriss des Anbaus beschädigt, muss der Nachbar für Schäden an der Grenzwand aufkommen. Dies auch dann, wenn die Schäden unvermeidbare Folge des Abrisses sind.
BGH, Urteil v. 18.12.2015, V ZR 55/15
Werdender Wohnungseigentümer wird man nur mit Übergabe
Werdender Wohnungseigentümer ist nur, wer - neben einem durch Vormerkung gesicherten Anspruch auf Eigentumserwerb - den Besitz an der erworbenen Wohnung durch Übergabe erlangt hat.
BGH, Urteil v. 11.12.2015, V ZR 80/15
Wegen gemeinschaftsbezogener Pflichten kann WEG verklagt werden
Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist für gemeinschaftsbezogene Pflichten der Wohnungseigentümer kraft Gesetzes passiv prozessführungsbefugt.
BGH, Urteil v. 11.12.2015, V ZR 180/14
Trennwand zwischen Sondereigentum steht falsch: WEG muss ran
Die erstmalige plangerechte Herstellung einer Wand, die zwei Sondereigentumseinheiten voneinander abgrenzt, ist stets Aufgabe aller Wohnungseigentümer und nicht nur der benachbarten Sondereigentümer.
BGH, Urteil v. 20.11.2015, V ZR 284/14
Für WEG-Sachen immer zentrales Berufungsgericht zuständig
Ob für die Berufung gegen ein Urteil des Amtsgerichts das zentrale WEG-Berufungsgericht zuständig ist, richtet sich allein danach, ob es sich um eine wohnungseigentumsrechtliche Streitigkeit handelt. Es ist unerheblich, wenn am Amtsgericht nicht die für solche Verfahren zuständige WEG-Abteilung entschieden hat.
BGH, Urteil v. 12.11.2015, V ZB 36/15
BGH zu Immobilienkauf: Was nicht im Vertrag steht, ist nicht vereinbart
Eine Beschreibung von Eigenschaften eines Grundstücks oder Gebäudes durch den Verkäufer führt in der Regel nur dann zu einer Beschaffenheitsvereinbarung, wenn sie im notariellen Kaufvertrag Niederschlag gefunden hat.
BGH, Urteil v. 06.11.2015, V ZR 78/14
Senkung der Kappungsgrenze in Berlin ist wirksam
In Berlin ist die allgemeine Kappungsgrenze von 20 Prozent für Mieterhöhungen in bestehenden Wohnraummietverhältnissen für die Dauer von 5 Jahren wirksam auf 15 Prozent herabgesetzt.
BGH, Beschluss v. 04.11.2015, VIII ZR 217/14
Zurückbehaltungsrecht des Mieters hat Grenzen
Der Mieter kann bei Mängeln neben der Minderung grundsätzlich auch ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen. Insgesamt darf er aber nur einen Betrag einbehalten, der in einem angemessenen Verhältnis zu dem Mangel steht.
BGH, Beschluss v. 27.10.2015, VIII ZR 288/14
Rechte und Pflichten der Vertragsparteien bei Stellung eines Ersatzmieters
Wer gegen Stellung eines Nachmieters vorzeitig aus einem längerfristigen Mietvertrag entlassen werden will, muss sich selbst um einen geeigneten Nachmieter bemühen und dem Vermieter sämtliche benötigte Informationen verschaffen.
BGH, Urteil v. 07.10.2015, VIII ZR 247/14
Kostenerstattung bei eigenmächtiger Sanierung
Kosten für die eigenmächtige Sanierung von Gemeinschaftseigentum kann ein Wohnungseigentümer nur dann als Bereicherungsausgleich ersetzt verlangen, wenn die Maßnahme ohnehin hätte durchgeführt werden müssen. Wer den Ersatz schuldet, hängt von der Beschlusslage und der Dringlichkeit der Maßnahme ab.
BGH, Urteil v. 25.09.2015, V ZR 246/14
Unterschrift des Verwalters kann trotz qualifizierter Protokollierungsklausel ausreichen
Die Teilungserklärung kann die Gültigkeit von Beschlüssen von der Unterzeichnung des Versammlungsprotokolls durch zwei Wohnungseigentümer abhängig machen. Ausnahmsweise kann aber trotz einer solchen qualifizierten Protokollierungsklausel die Unterschrift des Verwalters ausreichen.
BGH, Urteil v. 25.09.2015, V ZR 203/14
Auch hoher Kredit für WEG kann zulässig sein
Auch die Aufnahme eines hohen Darlehens durch eine WEG kann ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen. Dabei kommt es auf die Umstände des Einzelfalls wie Darlehenszweck und alternative Finanzierungsmöglichkeiten an.
BGH, Urteil v. 25.09.2015, V ZR 244/14
WEG-Verwalter muss Mietkaution an Zwangsverwalter auszahlen
Hat der Mieter einer Eigentumswohnung die Mietkaution nicht an den Vermieter, sondern an den WEG-Verwalter gezahlt, ist der Zwangsverwalter der Wohnung berechtigt, die Überlassung der Mietkaution direkt vom WEG-Verwalter zu fordern.
BGH, Urteil v. 23.09.2015, VIII ZR 300/14
Haftung des werdenden Wohnungseigentümers
Ein werdender Wohnungseigentümer bleibt auch dann Mitglied des Verbandes und haftet weiter für Kosten und Lasten, wenn er die Einheit unter Abtretung des vorgemerkten Übereignungsanspruchs und Besitzübertragung veräußert. Der Erwerber ist nicht als werdender Wohnungseigentümer anzusehen.
BGH, Urteil v. 24.07.2015, V ZR 275/14
Käufer von gebrauchter Wohnung kann Gewährleistung selbst durchsetzen
Nach Kaufrecht zu beurteilende Ansprüche auf Minderung und "kleinen Schadensersatz" kann der Käufer einer gebrauchten Eigentumswohnung jedenfalls dann selbst geltend machen, wenn im Kaufvertrag die Haftung für Sachmängel ausgeschlossen und keine Beschaffenheitsgarantie vereinbart ist.
BGH, Urteil v. 24.7.2015, V ZR 167/14
Eigentümer muss Baumschatten vom Nachbargrundstück akzeptieren
Ein Grundstückseigentümer muss es grundsätzlich hinnehmen, wenn Bäume vom Nachbargrundstück auf seinem Grundstück Schatten werfen.
BGH, Urteil v. 10.07.2015, V ZR 229/14
Laden ist keine Gaststätte
Eine Teileigentumseinheit, die laut Teilungserklärung als Laden dient, darf grundsätzlich nicht als Gaststätte genutzt werden.
BGH, Urteil v. 10.7.2015, V ZR 169/14
Kopfprinzip für Änderung der Kostenverteilung nicht zwingend
Auch bei Abstimmungen über die Änderung des Kostenverteilungsschlüssels ist das gesetzliche Kopfprinzip nicht zwingend. Sofern ein anderes Stimmprinzip (z. B. Objektprinzip) vereinbart ist, gilt dieses.
BGH, Urteil v. 10.07.2015, V ZR 198/14
Nießbraucher ist nicht wie Wohnungseigentümer zu behandeln
Der Nießbraucher einer Eigentumswohnung ist nicht nach § 14 Nr. 3 und 4 WEG verpflichtet, die Inanspruchnahme des Sondereigentums für Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum zu dulden. Auch sind Streitigkeiten mit Nießbrauchern keine WEG-Sachen.
BGH, Urteil v. 10.07.2015, V ZR 194/14
Wann ist Anfechtungsklage noch "demnächst" zugestellt?
Eine Anfechtungsklage eines Wohnungseigentümers ist dann nicht mehr "demnächst" zugestellt, wenn sich der für die Zustellung der Klage ohnehin erforderliche Zeitraum durch die verspätete Einzahlung der Gerichtskosten um mehr als 14 Tage verzögert hat. Der 5. Zivilsenat hat insoweit seine Rechtsprechung angepasst.
BGH, Urteil v. 10.07.2015, V ZR 2/14
Eigenbedarf bei Mischmietverhältnis
Bei einem einheitlichen Mischmietverhältnis, das wegen überwiegender Wohnnutzung als Wohnraummietverhältnis anzusehen ist, muss sich ein vom Vermieter geltend gemachter Eigenbedarf nur auf die Wohnräume beziehen.
BGH, Urteil v. 01.07.2015, VIII ZR 14/15
Rauchwarnmelder: Mieter muss Einbau trotz eigener Geräte dulden
Der Mieter muss den Einbau von Rauchwarnmeldern durch den Vermieter auch dann dulden, wenn er die Wohnung zuvor schon selbst mit Rauchwarnmeldern ausgestattet hat.
BGH, Urteil v. 17.06.2015, VIII ZR 216/14
Fristlose Kündigung des insolventen Mieters wegen Altschulden
Der Vermieter kann das Mietverhältnis eines insolventen Mieters auch wegen Mietrückständen, die vor der Insolvenz entstanden sind, fristlos kündigen, sofern der Insolvenzverwalter/Treuhänder die Freigabe des Mietverhältnisses erklärt hat.
BGH, Urteil v. 17.06.2015, VIII ZR 19/14
Bei Schwarzarbeit gibt es kein Geld zurück
Ist ein Werkvertrag wegen Verstoßes gegen das Verbot der Schwarzarbeit nichtig, kann der Besteller den Werklohn auch dann nicht zurückfordern, wenn die Werkleistung mangelhaft ist.
BGH, Urteil v. 11.06.2015, VII ZR 216/14
Vorgetäuschter Eigenbedarf kann für Vermieter teuer werden
Täuscht der Vermieter zur Begründung einer Kündigung Eigenbedarf vor, muss er dem Mieter Schadensersatz leisten. Schließen die Parteien einen Räumungsvergleich, kommt es auf den Einzelfall an, ob damit auch der Streit über das Bestehen des Eigenbedarfs beigelegt werden sollte.
BGH, Urteil v. 10.06.2015, VIII ZR 99/14
Mietkaution muss auf offenes Treuhandkonto
Eine Mietkaution muss auf einem offen ausgewiesenen Sonderkonto angelegt werden, damit der Schutz des Mieters vor deren Verlust gewährleistet ist. Die Anlage auf einem versteckten Treuhandkonto reicht nicht aus.
BGH, Beschluss v. 09.06.2015, VIII ZR 324/14
Gewerbemiete: Schon Rückstand mit weniger als einer Monatsmiete kann Kündigung rechtfertigen
In gewerblichen Mietverhältnissen kann schon ein Mietrückstand von weniger als einer Monatsmiete innerhalb von zwei Monaten eine fristlose Kündigung rechtfertigen. Es bedarf aber besonderer Einzelfallumstände.
BGH, Urteil v. 13.05.2015, XII ZR 65/14
WEG kann Leinenzwang für Hunde lockern
Die Erlaubnis, Hunde auch ohne Leine auf einer Rasenfläche des Gemeinschaftseigentums spielen zu lassen, kann ordnungsgemäßem Gebrauch entsprechen. Es kommt auf die Umstände des Einzelfalls an.
BGH, Urteil v. 08.05.2015, V ZR 163/14
Wohnen im Hobbyraum - Unterlassungsanspruch auch nach Jahrzehnten
Unterlassungsansprüche wegen der zweckwidrigen Nutzung eines Sondereigentums (hier: Hobbyraum als Wohnung) verjähren nicht, solange die Nutzung anhält. Verwirkung kommt nur in Betracht, wenn die Störung ununterbrochen angedauert hat.
BGH, Urteil v. 08.05.2015, V ZR 178/14
Wann berechtigt Lärm vom Bolzplatz zur Minderung?
Lärmbelästigungen durch einen neu angelegten Bolzplatz begründen nicht ohne weiteres einen Mangel der Mietsache. Insbesondere Lärm, der von Kindern ausgeht, müssen Nachbarn hinnehmen.
BGH, Urteil v. 29.04.2015, VIII ZR 197/14
Getrennte Instandhaltungsrücklage in Mehrhausanlage
Es ist zulässig, in Mehrhausanlagen getrennte Instandhaltungsrücklagen für die einzelnen Gebäude zu bilden.
BGH, Urteil v. 17.04.2015, V ZR 12/14
Mieter verweigert Instandsetzung: Vermieter kann ohne Duldungsklage kündigen
Weigert sich ein Mieter, erforderliche Instandhaltungsmaßnahmen in seiner Wohnung zu dulden, kann dies eine fristlose Kündigung rechtfertigen. Der Vermieter muss die Duldungspflicht nicht zuvor in einem Rechtsstreit klären.
BGH, Urteil v. 15.04.2015, VIII ZR 281/13
Wohnungseigentümergemeinschaften sind Verbraucher
Wohnungseigentümergemeinschaften sind in der Regel Verbraucher im Sinne von § 13 BGB, und zwar auch dann, wenn sie von einem gewerblichen Verwalter vertreten werden.
BGH, Urteil v. 25.03.2015, VIII ZR 243/13
BGH kippt Schönheitsreparatur-Klauseln
Der BGH hat in wichtigen Punkten seine Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturen geändert. Schönheitsreparaturen können nicht mehr formularmäßig auf den Mieter übertragen werden, wenn die Wohnung unrenoviert übergeben wurde. Auch Quotenabgeltungsklauseln hält der BGH jetzt für unwirksam.
BGH, Urteile v. 18.03.2015, VIII ZR 185/14; VIII ZR 242/13; VIII ZR 21/13
Eigenbedarf: BGH stärkt Vermieter
Bei der Prüfung einer Eigenbedarfskündigung müssen die Gerichte die Vorstellungen des Vermieters respektieren. Sie dürfen diese nur auf Rechtsmissbrauch, aber nicht auf Angemessenheit prüfen. Pauschale Richtwerte, ab wann weit überhöhter Wohnbedarf vorliegt, gibt es nicht.
BGH, Urteil v. 04.03.2015, VIII ZR 166/14
Eckdaten des Verwaltervertrags müssen bei Bestellung klar sein
Die Bestellung des Verwalters entspricht grundsätzlich nur ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn in derselben Eigentümerversammlung auch die Eckpunkte des Verwaltervertrags (Laufzeit und Vergütung) in wesentlichen Umrissen geregelt werden.
BGH, Urteil v. 27.02.2015, V ZR 114/14
Schallschutz bei Ersatz von Teppichboden durch Parkett
Der Schallschutz in einer Wohnanlage richtet sich grundsätzlich nach den Normen, die bei Errichtung des Gebäudes gegolten haben. Ersetzt ein Eigentümer Teppichboden durch Parkett, ist dies für die anderen Eigentümer kein Nachteil, wenn die Schallschutznormen eingehalten werden.
BGH, Urteil v. 27.02.2015, V ZR 73/14
Sonderkündigungsrecht: BGH präzisiert "2-Familienhaus"
Ein Haus mit drei Wohnungen wird grundsätzlich nicht dadurch zum Zweifamilienhaus mit erleichterter Kündigungsmöglichkeit, dass eine der Wohnungen gewerblich genutzt wird.
BGH, Urteil v. 18.02.2015, VIII ZR 127/14
Raucher-Fall muss neu verhandelt werden
Etappensieg für "Raucher Friedhelm": Der Fall des Rentners, der wegen übermäßigen Rauchens nach 40 Jahren seine Wohnung verlassen soll, muss neu verhandelt werden. Der BGH hat das Räumungsurteil aufgehoben.
BGH, Urteil v. 18.02.2015, VIII ZR 186/14
Ausnahmsweise kann unvollständige Zahlung Kündigung heilen
Eine fristlose Kündigung wegen Mietrückständen wird grundsätzlich nur durch vollständige Zahlung der Rückstände innerhalb der Schonfrist unwirksam. Bleibt ein geringer Teilbetrag offen, kann dies ausnahmsweise unbeachtlich sein.
BGH, Beschluss v. 17.02.2015, VIII ZR 236/14
Vorhersehbarkeit von Eigenbedarf schließt Kündigung nicht aus
Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ist nicht schon dann rechtsmissbräuchlich, wenn der Vermieter den (künftigen) Eigenbedarf bei Abschluss des Mietvertrages hätte erkennen können.
BGH, Urteil v. 04.02.2015, VIII ZR 154/14
Kündigung auch bei unverschuldeter Geldnot zulässig
Der Vermieter einer Wohnung darf auch dann fristlos kündigen, wenn der sozialhilfeberechtigte Mieter die Miete nicht pünktlich zahlen kann, nachdem er zwar rechtzeitig Sozialhilfe beantragt hat, diese aber nicht rechtzeitig bewilligt worden ist.
BGH, Urteil v. 04.02.2015, VIII ZR 175/14
Vorkaufsrecht vereiteln kann für Vermieter teuer werden
Vereitelt der Vermieter das Vorkaufsrecht eines Mieters an einer umgewandelten Wohnung, indem er diesen nicht über den Verkauf der Wohnung informiert, kann dem Mieter ein Anspruch auf Ersatz von entgangenem Gewinn zustehen.
BGH, Urteil v. 21.01.2015, VIII ZR 51/14
Rauchen auf dem Balkon kann eingeschränkt werden
Das Rauchen auf dem Balkon kann zeitlich eingeschränkt werden, wenn hierdurch andere Mieter nicht nur unwesentlich beeinträchtigt werden oder Gefahren für die Gesundheit drohen.
BGH, Urteil v. 16.01.2015, V ZR 110/14
Mieter muss darlegen, warum er Nebenkosten für überhöht hält
Beanstandet ein Mieter bestimmte Nebenkosten als überhöht, muss er darlegen, dass der Vermieter gleichwertige Leistungen nach den örtlichen Gegebenheiten zu einem deutlich geringeren Preis hätte beschaffen können.
BGH, Urteil v. 17.12.2014, XII ZR 170/13
Warmwasserkosten bei großem Leerstand
Auch bei erheblichem Leerstand in einem Mehrfamilienhaus sind die Kosten für Warmwasser grundsätzlich mindestens zu 50 Prozent nach Verbrauch umzulegen.
BGH, Urteil v. 10.12.2014, VIII ZR 9/14
Vergemeinschaftung schließt individuelle Rechtsverfolgung durch Wohnungseigentümer aus
Haben die Wohnungseigentümer beschlossen, Ansprüche wegen der Störung des Gemeinschaftseigentums gemeinschaftlich durchzusetzen, können einzelne Eigentümer ihre Rechte insoweit nicht mehr individuell verfolgen.
BGH, Urteil v. 05.12.2014, V ZR 5/14
Schönheitsreparaturen: Kostenerstattung durch Vermieter
Ist im Mietvertrag vereinbart, dass der Vermieter dem Mieter Kosten für Schönheitsreparaturen erstattet, muss sich der Vermieter daran auch festhalten lassen, wenn er die Arbeiten selbst ausführen will.
BGH, Urteil v. 03.12.2014, VIII ZR 224/13
Vermieter muss Versicherung in Anspruch nehmen, wenn Mieter die Prämien zahlt
Ein Mieter, der in der gemieteten Wohnung leicht fahrlässig einen Brand verursacht hat, kann vom Vermieter die Beseitigung des Schadens verlangen, wenn dieser durch eine Versicherung abgedeckt ist, deren Kosten der Mieter trägt.
BGH, Urteil v. 19.11.2014, VIII ZR 191/13
Wohnungskäufer muss nicht für planmäßigen Zustand sorgen
Der Erwerber einer Eigentumswohnung, der mit dem Bauträger eine vom Teilungsplan abweichende Bauausführung vereinbart, ist gegenüber anderen Wohnungseigentümern nicht verpflichtet, den planwidrigen Zustand zu beseitigen.
BGH, Urteil v. 14.11.2014, V ZR 118/13
Schätzung erhöht Anforderungen an Betriebskostenabrechnung nicht
Für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung ist es ohne Belang, ob die für den Mieter angesetzten Werte gemessen oder geschätzt wurden und ob eine eventuelle Schätzung den Anforderungen der Heizkostenverordnung entspricht. Einer Erläuterung der angesetzten Kosten bedarf es nicht.
BGH, Urteil v. 12.11.2014, VIII ZR 112/14
Mieter kann Umlageschlüssel für Betriebskosten dem Vermieter überlassen
Bei der Wohnraummiete können die Vertragsparteien anstelle eines konkreten Umlageschlüssels für die Betriebskosten vereinbaren, dass der Vermieter den Schlüssel einseitig nach billigem Ermessen festlegt.
BGH, Urteil v. 05.11.2014, VIII ZR 257/13
Mieter behält bei Vertragsverlängerung seine Mängelrechte
Übt ein Mieter in Kenntnis von Mängeln der Mietsache vorbehaltlos eine Verlängerungsoption aus, verliert er hierdurch nicht seine Rechte wegen dieser Mängel.
BGH, Urteil v. 05.11.2014, XII ZR 15/12
Neue Kostenvorschrift zur Berliner Räumung gilt nicht rückwirkend
Kosten einer vor dem 1.5.2013 begonnenen "Berliner Räumung" können nicht als Kosten der Zwangsvollstreckung gegen den Schuldner festgesetzt werden. Die mit der Mietrechtsänderung 2013 eingeführte Kostenregelung ist nicht rückwirkend anwendbar.
BGH, Beschluss v. 23.10.2014, I ZB 82/13
Verteilungsschlüssel "Personenmonate" ist zulässig
Eine Betriebskostenabrechnung ist nicht deshalb unwirksam, weil eine nicht näher erläuterte Umlage nach "Personenmonaten" erfolgt. Ebenso wenig bedarf es der Angabe, für welchen Zeitraum wie viele Personen pro Wohnung berücksichtigt worden sind.
BGH, Urteil v. 22.10.2014, VIII ZR 97/14
Vermieter kann Betriebskosten im Urkundenprozess einklagen
Der Vermieter kann Ansprüche auf Betriebskostennachzahlungen aus Wohnraummietverträgen auch im Urkundenprozess geltend machen.
BGH, Urteil v. 22.10.2014, VIII ZR 41/14
Anfechtungsklage: Verwalter darf Anwalt aus Gemeinschaftsmitteln zahlen
Beauftragt der Verwalter für die in einem Anfechtungsprozess beklagten Eigentümer einen Anwalt, darf er diesen aus Gemeinschaftsmitteln bezahlen.
BGH, Urteil v. 17.10.2014, V ZR 26/14
Einzelner Wohnungseigentümer kann Sanierung des Gemeinschaftseigentums verlangen
Wohnungseigentümer müssen die Kosten dringend erforderlicher Sanierungen gemeinsam bezahlen. Das gilt selbst dann, wenn sie sich die Renovierung nicht leisten können. Stimmen sie einem entsprechenden Beschluss nicht zu, können sie sich schadensersatzpflichtig machen.
BGH, Urteil v. 17.10.2014, V ZR 9/14
Keine neuen Pflichten für Wohnungseigentümer durch Beschluss
Auch wenn eine Öffnungsklausel erlaubt, die Teilungserklärung durch Mehrheitsbeschluss zu ändern, darf ein Änderungsbeschluss den nachteilig betroffenen Wohnungseigentümern ohne deren Zustimmung keine neuen Pflichten aufbürden.
BGH, Urteil v. 10.10.2014, V ZR 315/13
Alle Mieter haften für Energieverbrauch
Ist ein Haus an mehrere Personen vermietet, kommt ein durch die Entnahme von Energie stillschweigend geschlossener Versorgungsvertrag mit allen Mietern zustande, auch mit solchen, die nicht selbst in dem Haus wohnen.
BGH, Urteil v. 22.07.2014, VIII ZR 313/13
Kein Anspruch auf unangemessen hohe Abschleppkosten
Ein Falschparker ist nicht verpflichtet, dem Besitzer einer Parkfläche unangemessen hohe Abschleppkosten zu erstatten.
BGH, Urteil v. 04.07.2014, V ZR 229/13
Keine rückwirkende Zurechnung von Verwalterwissen
Zieht die Gemeinschaft Ansprüche der Wohnungseigentümer an sich, wird den Eigentümern das diesbezügliche Wissen des Verwalters erst ab Beschlussfassung mit Wirkung für die Zukunft zugerechnet.
BGH, Urteil v. 04.07.2014, V ZR 183/13
Eigentümer haftet nicht für Stromverbrauch des Mieters
Bezieht der Mieter oder Pächter eines Grundstücks Strom, ohne mit dem Versorger einen schriftlichen Liefervertrag geschlossen zu haben, kommt nur zwischen Mieter/Pächter und Versorger stillschweigend ein Versorgungsvertrag zustande. Der Eigentümer des Grundstücks haftet nicht für die Stromkosten.
BGH, Urteil v. 02.07.2014, VIII ZR 316/13
Zwangsverwalter bekommt kein Extra-Honorar für Stellplatz
Eine Eigentumswohnung und Tiefgaragenstellplätze sind eine wirtschaftliche Einheit, jedenfalls bei einer üblichen Zahl von ein bis zwei Stellplätzen. Der Zwangsverwalter kann die Mindestvergütung daher nur einmal beanspruchen.
BGH, Urteil v. 26.06.2014, V ZB 7/14
Räumungsklage als Widerspruch gegen Verlängerung des Mietverhältnisses
Die Frist für einen Widerspruch gegen die stillschweigende Verlängerung eines Mietverhältnisses wird durch eine vor Fristablauf eingereichte und "demnächst" im Sinne von § 167 ZPO zugestellte Räumungsklage gewahrt.
BGH, Urteil v. 25.06.2014, VIII ZR 10/14
Auslandsaufenthalt gibt Recht auf Untervermietung
Ein längerer beruflicher Auslandsaufenthalt des Mieters begründet ein berechtigtes Interesse daran, Teile der Wohnung unterzuvermieten. Verweigert der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung pflichtwidrig, muss er Schadensersatz leisten.
BGH, Urteil v. 11.06.2014, VIII ZR 349/13
Kündigung wegen Hinaustragens der Vermieterin ist unwirksam
Wehrt sich der Mieter gegen eine Verletzung seines Hausrechts durch die Vermieterin dadurch, dass er die Vermieterin vor die Tür trägt, rechtfertigt dies nicht ohne weiteres die Kündigung des Mietverhältnisses.
BGH, Urteil v. 04.06.2014, VIII ZR 289/13
Korrektur von Betriebskostenabrechnung bei der Gewerbemiete
Der Vermieter von Gewerberäumen kann eine Betriebskostenabrechnung auch dann noch zulasten des Mieters korrigieren, wenn der Mieter eine Nachforderung aus der Abrechnung bereits vorbehaltlos gezahlt hat.
BGH, Urteil v. 28.05.2014, XII ZR 6/13
Kostenerstattung bei Anfechtungsklage begrenzt
Vertritt der Verwalter bei einer Anfechtungsklage die beklagten Wohnungseigentümer, können diese im Kostenfestsetzungsverfahren nur die Kosten für die Terminswahrnehmung ersetzt verlangen. Aufwand für die allgemeine Prozessführung wie Vorbereitung und Korrespondenz ist nicht erstattungsfähig.
BGH, Urteil v. 07.05.2014, V ZB 102/13
Vermieter darf Kaution während des Mietverhältnisses nicht antasten
Der Vermieter darf die Mietkaution während des Mietverhältnisses nicht verwerten, um streitige Forderungen zu befriedigen. Eine Vereinbarung, die ihm dies gestattet, ist unwirksam.
BGH, Urteil v. 07.05.2014, VIII ZR 234/13
Begünstigter von Eigenbedarfskündigung muss nicht namentlich benannt sein
Bei einer Eigenbedarfskündigung muss der Vermieter die Person, zu deren Gunsten er den Eigenbedarf geltend macht, nicht zwingend namentlich bezeichnen. Es reicht, die Eigenbedarfsperson identifizierbar zu benennen.
BGH, Urteil v. 30.04.2014, VIII ZR 107/13
Kein Geld für Schwarzarbeit
Bei Schwarzarbeit hat der Unternehmer keinerlei Anspruch auf Bezahlung seiner Leistung. Das gilt selbst dann, wenn nur ein Teil "schwarz" bezahlt werden soll.
BGH, Urteil v. 10.04.2014, VII ZR 241/13
Lügen des Mieters können zu Kündigung führen
Falsche Angaben des Mieters in einer Vorvermieterbescheinigung können eine fristlose Kündigung rechtfertigen. Allerdings muss der Vermieter zeitnah handeln, wenn er von der Täuschung erfährt.
BGH, Urteil v. 09.4.2014, VIII ZR 107/13
Eigentümer können zweifelhaften Beschluss über Sonderumlage wiederholen
Der Wirtschaftsplan kann nach der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung durch einen Zweitbeschluss ersetzt werden, wenn Zweifel an seiner Wirksamkeit bestehen. Dasselbe gilt für den Beschluss über eine Sonderumlage.
BGH, Urteil v. 04.04.2014, V ZR 168/13
Kein unbegrenzter Schadensersatz für Grundstückskäufer
Sind die Kosten für die Beseitigung von Mängeln an einem Grundstück unverhältnismäßig hoch, ist der Schadensersatzanspruch des Käufers auf den Minderwert des Grundstücks beschränkt, der durch den Mangel verursacht wurde.
BGH, Urteil v. 04.04.2014, V ZR 275/12
Auch siegreicher Wohnungseigentümer muss sich an Prozesskosten beteiligen
Macht die Wohnungseigentümergemeinschaft gegen einen einzelnen Wohnungseigentümer Beitrags- oder Schadensersatzansprüche gerichtlich geltend, sind die ihr entstehenden Prozesskosten von allen Wohnungseigentümern zu tragen. Eine Freistellung des obsiegenden Eigentümers von den Kosten kommt nicht in Betracht.
BGH, Urteil v. 04.04.2014, V ZR 168/13
Betriebskostenabrechnung muss nicht alle Rechenschritte enthalten
Eine Betriebskostenabrechnung ist nicht deshalb formell unwirksam, weil der Vermieter die auf das Abrechnungsjahr entfallenden Kosten aus jahresübergreifenden Rechnungen ermittelt und die hierbei erforderlichen Zwischenschritte nicht offen gelegt hat.
BGH, Urteil v. 02.04.2014, VIII ZR 201/13
Verwalter muss Vermieter bei Mieterhöhung nicht namentlich nennen
Auch bei einem Mieterhöhungsverlangen genügt es, wenn sich die Vertretung des Vermieters durch einen Bevollmächtigten, z. B. die Hausverwaltung, aus den Umständen ergibt. Die Vertretung muss nicht ausdrücklich offen gelegt und der Vermieter nicht namentlich benannt werden.
BGH, Urteil v. 02.04.2014, VIII ZR 231/13
Asbest - Leicht erhöhtes Krankheitsrisiko rechtfertigt keine Feststellungsklage
Führt die Asbest-Kontaminierung einer Wohnung nur zu einem leicht erhöhten Krankheitsrisiko der Bewohner, haben diese kein Interesse daran, eine Ersatzpflicht des Vermieters für eventuelle Gesundheitsschäden feststellen zu lassen.
BGH, Urteil v. 02.04.2014, VIII ZR 19/13
Verkäufer kann Wohnungskäufer zu Mieterhöhung ermächtigen
Der Verkäufer einer vermieteten Wohnung kann den Käufer ermächtigen, schon vor der Eigentumsumschreibung Rechtshandlungen gegenüber dem Mieter wie Mieterhöhungen vorzunehmen.
BGH, Urteil v. 19.03.2014, VIII ZR 203/13
Keine Fristsetzung durch Eigentümer entgegen WEG-Interessen
Ein Wohnungseigentümer kann dem Bauträger nicht selbst eine Frist zur Beseitigung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum setzen, wenn dies mit den Interessen der WEG kollidiert.
BGH, Urteil v. 06.03.2014, VII ZR 266/13
Schlüssel weg - Mieter muss für Schließanlage nur bei Austausch aufkommen
Der Vermieter kann von einem Mieter, der einen Schlüssel verloren hat, nur dann Schadensersatz für den Austausch der Schließanlage verlangen, wenn er die Schließanlage tatsächlich ausgetauscht hat.
BGH, Urteil v. 05.03.2014, VIII ZR 205/13
Verwalteramt überdauert Verschmelzung juristischer Personen
Bei der Verschmelzung einer als WEG-Verwalter bestellten juristischen Person auf eine andere juristische Person gehen die Verwalterstellung und der Verwaltervertrag auf den übernehmenden Rechtsträger über.
BGH, Urteil v. 21.02.2014, V ZR 164/13
WEG-Verwalter muss bei Vertragskündigung Vollmacht vorlegen
Legt der Verwalter einer Vertragskündigung im Namen der WEG keine Vollmachtsurkunde bei, kann der Vertragspartner die Kündigung zurückweisen.
BGH, Urteil v. 20.02.2014, III ZR 443/13
WEG muss Eigentümer verauslagte Abgaben erstatten
Bezahlt ein Wohnungseigentümer öffentliche Abgaben, die von allen Eigentümern als Gesamtschuldner zu tragen sind, kann er von der Gemeinschaft Erstattung verlangen.
BGH, Urteil v. 14.02.2014, V ZR 100/13
Ungenehmigte bauliche Veränderung muss weg
Eine eigenmächtige bauliche Veränderung, die die Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums erschwert, müssen die anderen Eigentümer nicht hinnehmen, selbst wenn ihnen eine finanzielle Kompensation in Aussicht gestellt wird.
BGH, Urteil v. 07.02.2014, V ZR 25/13
Anpassung von Nebenkosten zerstört Schriftform nicht
Der Vermieter von Gewerberäumen kann die Nebenkostenvorauszahlungen einseitig anpassen, wenn dies im Mietvertrag vereinbart ist. Die Anpassung führt nicht dazu, dass der wirksam für mehr als ein Jahr geschlossene Vertrag wegen Verstoßes gegen die Schriftform für unbestimmte Zeit gilt.
BGH, Urteil v. 05.02.2014, XII ZR 65/13
Mobilfunkantenne auf WEG erfordert Zustimmung aller Eigentümer
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann nicht durch Mehrheitsbeschluss den Betrieb einer Mobilfunkantenne auf dem gemeinsamen Gebäude gestatten. Sämtliche Eigentümer müssen zustimmen.
BGH, Urteil v. 24.01.2014, V ZR 48/13
Grundstückskäufer muss Schriftformmangel nicht heilen
Eine Schriftformheilungsklausel in einem gewerblichen Mietvertrag hindert den Grundstückserwerber nicht, einen Mietvertrag, in den er eingetreten ist, unter Berufung auf einen Schriftformmangel zu kündigen, ohne zuvor vom Mieter eine Heilung des Mangels verlangt zu haben.
BGH, Urteil v. 22.01.2014, XII ZR 68/10
Untervermietung als Ferienwohnung erfordert besondere Erlaubnis
Gestattet der Vermieter einer Wohnung die Untervermietung an beliebige Personen, enthält dies nicht ohne Weiteres die Erlaubnis, die Wohnung tageweise als Ferienwohnung an Touristen unterzuvermieten.
BGH, Urteil v. 08.01.2014, VIII ZR 210/13
Bei Entziehungsklage ist Nichtzulassungsbeschwerde ausgeschlossen
Rechtsstreitigkeiten zwischen Wohnungseigentümern wegen Entziehung des Wohnungseigentums sind Wohnungseigentumssachen gemäß § 43 Nr. 1 bzw. Nr. 2 WEG. Daher ist in solchen Verfahren die Nichtzulassungsbeschwerde bis Ende 2014 ausgeschlossen.
BGH, Urteil v. 19.12.2013, V ZR 96/13
Keine Minderung wegen hoher Heizkosten
Die Unwirtschaftlichkeit einer Heizungs- und Belüftungsanlage berechtigt den Mieter nicht zur Minderung, wenn die Anlage fehlerfrei arbeitet und dem bei Gebäudeerrichtung maßgeblichen Standard entspricht. Zur Modernisierung einer vertragsgemäßen Anlage ist der Vermieter nicht verpflichtet.
BGH, Urteil v. 18.12.2013, XII ZR 80/12
Zum Ausschluss vom Stimmrecht in der Eigentümerversammlung
Ein Wohnungseigentümer ist vom Stimmrecht ausgeschlossen, wenn er einen Prozess gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft führt und in der Eigentümerversammlung über verfahrensbezogene Maßnahmen abgestimmt wird.
BGH, Urteil v. 06.12.2013, V ZR 85/13
Untermieter muss nicht sofort raus, wenn Untervermieterlaubnis widerrufen wird
Der Vermieter kann ein Mietverhältnis nicht ohne weiteres kündigen, wenn er eine zuvor erteilte Untervermietungserlaubnis widerruft, der Untermieter die Wohnung aber nicht sogleich räumt.
BGH, Urteil v. 04.12.2013, VIII ZR 5/13
Austausch von Fenstern und Türen obliegt im Zweifel der WEG
Vereinbarungen, die Wohnungseigentümern die Instandsetzung und -haltung von Teilen des Gemeinschaftseigentums wie Fenstern und Außentüren auf eigene Kosten auferlegen, müssen klar und eindeutig sein. Im Zweifel bleibt die Gemeinschaft zuständig.
BGH, Urteil v. 22.11.2013, V ZR 46/13
Mieter hat kein Vorkaufsrecht, wenn Haus ungeteilt verkauft wird
Der Mieter hat kein Vorkaufsrecht an seiner Mietwohnung, wenn ein mit einem Mehrfamilienhaus bebautes Grundstück verkauft wird und erst die Erwerber Wohnungseigentum begründen.
BGH, Urteil v. 22.11.2013, V ZR 96/12
Klage auf Mieterhöhung ohne wirksames Verlangen unzulässig
Eine Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung ist unzulässig, wenn der Vermieter zuvor kein wirksames Mieterhöhungsverlangen gestellt hat.
BGH, Urteil v. 13.11.2013, VIII ZR 413/12
Schadensersatz wegen bunter Wände
Der Mieter einer Wohnung muss Schadensersatz leisten, wenn er eine in neutralen Farben gestrichene Wohnung mit einem farbigen Anstrich versieht und so an den Vermieter zurückgibt.
BGH, Urteil v. 06.11.2013, VIII ZR 416/12
Gericht hat zu prüfen, ob Mietspiegel qualifiziert ist
Zweifelt eine Partei in einem Prozess über eine Mieterhöhung substanziiert an, dass es sich beim verwendeten Mietspiegel um einen qualifizierten Mietspiegel handelt, muss das Gericht dem nachgehen.
BGH, Urteil v. 06.11.2013, VIII ZR 346/12
Wohnungseingangstüren sind zwingend Gemeinschaftseigentum
Wohnungseingangstüren stehen zwingend im Gemeinschaftseigentum. Das gilt auch dann, wenn die Teilungserklärung die Türen zu den einzelnen Wohnungen dem Sondereigentum zuschreibt. Über die äußere Gestaltung der Wohnungseingangstüren entscheiden daher alle Eigentümer gemeinschaftlich.
BGH, Urteil v. 25.10.2013, V ZR 212/12
Wohnungseigentümer haften untereinander auch ohne Verschulden
Wohnungseigentümer haften gegenseitig bei Schäden am Wohnungseigentum. Dies gilt auch im Verhältnis von Mietern zueinander, die die Räume von Wohnungseigentümern angemietet haben, entschied der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall eines Schadens in einem Operationszentrum.
BGH, Urteil v. 25.10.2013, V ZR 212/12
Schlüsselrückgabe an Hausmeister allein lässt Verjährung nicht beginnen
Gibt der Mieter die Wohnungsschlüssel an den Hausmeister zurück, läuft die Verjährung von Ersatzansprüchen des Vermieters nur, wenn der Hausmeister mit der Rücknahme der Wohnung beauftragt ist. Ansonsten beginnt die Verjährung erst, wenn der Vermieter von der Rückgabe erfährt.
BGH, Urteil v. 23.10.2013, VIII ZR 402/12
Mieterschutz-Klausel auch nach Verkauf wirksam
Eine Klausel im Mietvertrag zum Schutz der Mieter vor Kündigung gilt auch nach dem Verkauf der Wohnung in der Regel weiter.
BGH, Urteil v. 16.10.2013, VIII ZR 57/13
Periodenfremde Zahlungen in der Jahresabrechnung
Die im Abrechnungszeitraum eingegangenen Hausgeldzahlungen müssen in der Jahresgesamtabrechnung nicht danach aufgeschlüsselt werden, für welchen Abrechnungszeitraum sie geschuldet waren.
BGH, Urteil v. 11.10.2013, V ZR 271/12
Zur Angabe von Gesamtkosten in der Betriebskostenabrechnung
Stellt ein Dienstleistungsunternehmen, das für mehrere Häuser einer Wirtschaftseinheit beauftragt ist, für jedes Haus gesonderte Rechnungen, muss der Vermieter in der Betriebskostenabrechnung nur den Rechnungsbetrag für das jeweilige Haus angeben
BGH, Urteil v. 09.10.2013, VIII ZR 22/13
Ansprüche wegen Mängeln an Solaranlage können schnell verjähren
Wird eine Photovoltaikanlage nicht zur Stromversorgung des Gebäudes verwendet, auf dem sie montiert ist, verjähren Gewährleistungsansprüche wegen mangelhafter Teile innerhalb von zwei Jahren.
BGH, Urteil v. 09.10.2013, VIII ZR 318/12
Fehlende Mängelrüge bei Werkvertrag kann als Abnahme gewertet werden
Die konkludente Abnahme einer Architektenleistung kann darin liegen, dass der Besteller nach Fertigstellung der Leistung, Bezug des fertiggestellten Bauwerks und Ablauf einer Prüfungsfrist von sechs Monaten keine Mängel der Architektenleistungen rügt.
BGH, Urteil v. 26.09.2013, VII ZR 220/12
Auch spätere Mieterhöhung kann wirksam sein
Soll ein Verlangen nach einer Mieterhöhung nach dem Willen des Vermieters erst später als gesetzlich vorgesehen gelten, macht dies das Mieterhöhungsverlangen nicht unwirksam.
BGH, Urteil v. 25.09.2013, VIII ZR 280/12
Mietvertrag unter Angehörigen
Beanstandet der Ersteigerer einer Wohnung, ein vom Bewohner behaupteter Mietvertrag mit einem Angehörigen als Vermieter sei nur fingiert, muss das Gericht dem nachgehen.
BGH, Urteil v. 18.09.2013, VIII ZR 297/12
Wohnungskäufer haftet nicht für Altschulden
Das Vorrecht der WEG für Hausgeldrückstände in der Zwangsversteigerung begründet keine Haftung des Erwerbers einer Wohnung für die Hausgeldschulden des Voreigentümers.
BGH, Urteil v. 13.09.2013, V ZR 209/12
Keine Abnahme durch Bauträger-Verwalter
Eine von einem Bauträger in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Erwerbsvertrages verwendete Klausel, wonach ein vom Bauträger bestimmter Erstverwalter das Gemeinschaftseigentum abnehmen kann, ist unwirksam.
BGH, 12.09.2013, VII ZR 308/12
Keine Gewährleistung bei Schwarzarbeit
Haben der Unternehmer und der Auftraggeber einer Werkleistung vereinbart, dass diese "schwarz" erbracht werden soll, kann der Auftraggeber keine Gewährleistung geltend machen, wenn die Leistung mangelhaft ist. Wegen der Schwarzarbeit ist der Vertrag nichtig.
BGH, Urteil v. 01.08.2013, VII ZR 6/13
Schriftform beim gewerblichen Mietvertrag
Eine Bestimmung in einem Mietvertrag über den Beginn des Mietverhältnisses genügt der Schriftform, wenn die Kriterien, an die die Vertragsparteien den Vertragsbeginn knüpfen, dessen eindeutige Bestimmung ermöglichen.
BGH, Urteil v. 24.07.2013, XII ZR 104/12
Ersatz von Investitionen bei gescheitertem Grundstückserwerb
Wer in der begründeten Erwartung, an einem Grundstück ein Erbbaurecht zu erwerben, auf dem Grundstück baut, kann von Grundstückseigentümer Wertersatz verlangen, wenn es dann doch nicht zum Erwerb kommt.
BGH, Urteil v. 19.07.2013, V ZR 93/12
Vermieter von Gewerberaum darf Abrechnung trotz Erstattung korrigieren
Der Vermieter kann eine Betriebskostenabrechnung auch dann nachträglich zulasten des Mieters korrigieren, wenn er ein Guthaben vorbehaltlos an den Mieter ausgezahlt hat. Das gilt auch bei der Gewerbemiete.
BGH, Urteil v. 10.07.2013, XII ZR 62/12
Unwirksame Befristung kann als Kündigungsausschluss gelten
Enthält ein Wohnraummietvertrag eine unwirksame Befristung, kann im Wege ergänzender Vertragsauslegung ein für die Dauer der Befristung geltender beiderseitiger Kündigungsverzicht anzunehmen sein.
BGH, Urteil v. 10.07.2013, VIII ZR 388/12
WEG-Verwalter kann Anwalt beauftragen
Bei einer Beschlussanfechtungsklage kann der WEG-Verwalter die beklagten Wohnungseigentümer aufgrund gesetzlicher Vertretungsmacht im Außenverhältnis umfassend vertreten und einen Rechtsanwalt beauftragen.
BGH, Urteil v. 05.07.2013, V ZR 241/12
Haftung des Erben für neue Hausgeldschulden
Der Erbe einer Eigentumswohnung haftet im Regelfall für Hausgeldschulden, die nach dem Erbfall fällig geworden oder durch Eigentümerbeschluss begründet worden sind. Nur ausnahmsweise kann der Erbe seine Haftung auf den Nachlass beschränken.
BGH, Urteil v. 05.07.2013, V ZR 81/12
Vermieter muss bei Contracting Rechnung von Vorlieferanten nicht vorlegen
Ein Vermieter, der einen Wärmelieferungsvertrag mit einem Contractor abgeschlossen hat, muss dem Mieter nicht die Rechnung vorlegen, die der Contractor von seinem Vorlieferanten erhalten hat.
BGH, Urteil v. 03.07.2013, VIII ZR 322/12
Vergleichsobjekte für Miethöhe-Gutachten müssen breit gestreut sein
Ein Gutachten ist zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ungeeignet, wenn darin nur Objekte aus einer gleichförmigen Siedlung berücksichtigt sind, die demselben Vermieter gehören.
BGH, Urteil v. 03.07.2013, VIII ZR 263/12
Ehewohnung kann trotz Auszugs des Mieters Ehewohnung bleiben
Ein Ehegatte, der nicht Partei des Mietvertrages ist, ist nicht Dritter i.S.d. §§ 540, 553 BGB, solange es sich bei der von ihm bewohnten Wohnung um die Ehewohnung handelt. Eine Wohnung verliert ihre Eigenschaft als Ehewohnung nicht schon mit dem Auszug des mietenden Ehegatten.
BGH, Urteil v. 12.06.2013, XII ZR 143/11
Darstellung der Hausgeldvorschüsse im Wirtschaftsplan
Im Gesamtwirtschaftsplan müssen die künftigen Hausgeldvorschüsse der Wohnungseigentümer nicht ausdrücklich als Einnahmen aufgeführt werden.
BGH, Urteil v. 07.06.2013, V ZR 211/12
Winterdienst ist Werkvertrag
Bei einem Vertrag über den Räum- und Streudienst handelt es sich nicht um einen Dienst-, sondern um einen Werkvertrag. Der Auftraggeber kann daher die Vergütung mindern, wenn der Winterdienst mangelhaft ausgeführt wird.
BGH, Urteil v. 06.06.2013, VII ZR 355/12
Kostenvoranschlag darf für Abgeltung von Schönheitsreparaturen nicht verbindlich sein
Eine Formularklausel über die anteilige Abgeltung von Schönheitsreparaturen (Quotenabgeltungsklausel) in einem Mietvertrag über Wohnraum ist unwirksam, wenn für den Abgeltungsbetrag der Kostenvoranschlag eines vom Vermieter ausgewählten Malers verbindlich sein soll.
BGH, Urteil v. 29.05.2013, VIII ZR 285/12
Videoüberwachung in WEG unter strengen Voraussetzungen erlaubt
Der Eingangsbereich einer Wohnungseigentumsanlage kann grundsätzlich - bei Einhaltung strenger Voraussetzungen - mit einer Videokamera überwacht werden.
BGH, Urteil v. 24.05.2013, V ZR 220/12
WEG muss keine Bauteilöffnung am Gemeinschaftseigentum dulden
Ein am selbstständigen Beweisverfahren nicht beteiligter Dritter kann nicht verpflichtet werden, eine Bauteilöffnung in seiner Wohnung zur Beweissicherung zu dulden. Zur Wohnung in diesem Sinne gehören auch eine im Gemeinschaftseigentum stehende Außentreppe, ein Fahrradkeller und eine Tiefgarage.
BGH, Beschluss v. 16.05.2013, VII ZB 61/12
Gläubiger darf Gerichtsvollzieher nicht in die Falle laufen lassen
Hat der Gläubiger eines Räumungstitels konkrete Anhaltspunkte, dass sich der Schuldner der Räumung mit Waffengewalt widersetzt, muss er die Räumung vorerst absagen. Tut er dies nicht und wird der Gerichtsvollzieher verletzt, muss der Gläubiger Schmerzensgeld zahlen.
BGH, Urteil v. 14.05.2013, VI ZR 255/11
Sanierung muss Regeln der Technik erfüllen
Bei gravierenden Mängeln der Bausubstanz entspricht nur eine dem Stand der Technik und den Regeln der Baukunst entsprechende Sanierung ordnungsgemäßer Verwaltung. Solche Sanierungen sind grundsätzlich DIN-gerecht auszuführen.
BGH, Urteil v. 24.05.2013, V ZR 182/12
Vermieter kann wohnungsspezifische Kosten einfach weitergeben
Vom Mieter zu tragende Betriebskosten, die von einem Dritten speziell für die einzelne Wohnung erhoben werden (z. B. Grundsteuer einer Eigentumswohnung), sind an den Mieter in der Betriebskostenabrechnung schlicht "weiterzuleiten". Eine Verteilung findet nicht statt.
BGH, Urteil v. 17.04.2013, VIII ZR 252/12
Eigentümer können Verkauf von Gemeinschaftseigentum verweigern
Wohnungseigentümer können nicht per Mehrheitsbeschluss verpflichtet werden, einer Veräußerung von Teilen des gemeinschaftlichen Eigentums zuzustimmen. Nur in Ausnahmefällen ist eine Mitwirkungspflicht an einer solchen Veräußerung denkbar.
BGH, Urteil v. 12.04.2013, V ZR 103/12
"Rettungsbürgschaft" ist nicht auf drei Monatsmieten beschränkt
Für die Bürgschaft eines Dritten für die Mietzahlungen eines Wohnungsmieters, die eine drohende Kündigung abwenden soll, gilt die Begrenzung von Mietsicherheiten auf drei Monatsmieten nicht.
BGH, Urteil v. 10.04.2013, VIII ZR 379/12
Kein gewerblicher Musikunterricht in der Mietwohnung
Der Vermieter muss dem Mieter die Nutzung der Wohnung für gewerblichen Gitarrenunterricht nicht gestatten, wenn hierdurch weitergehende Einwirkungen auf Mietsache und Mitmieter ausgingen als bei einer üblichen Wohnnutzung.
BGH, Urteil v. 10.04.2013, VIII ZR 213/12
Verbot von Hunde- und Katzenhaltung unzulässig
Ein generelles Verbot von Hunde- und Katzenhaltung durch eine Formularklausel im Wohnraummietvertrag ist unzulässig.
BGH, Urteil v. 20.03.2013, VIII ZR 168/12
Unabsehbarer Eigenbedarf - Kündigung nicht rechtsmissbräuchlich
Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ist auch bei einem erst wenige Jahre dauernden Mietverhältnis nicht rechtsmissbräuchlich, wenn der Eigenbedarf bei Abschluss des Mietvertrags noch nicht absehbar war.
BGH, Urteil v. 20.03.2013, VIII ZR 233/12
Staat haftet dem Vermieter für Schäden nach Hausdurchsuchung
Der Vermieter einer Wohnung kann vom Staat grundsätzlich Ersatz für Schäden verlangen, die bei einer rechtmäßigen Wohnungsdurchsuchung im Zuge eines Ermittlungsverfahrens gegen den Mieter entstanden sind.
BGH, Urteil v. 14.03.2013, III ZR 253/12
Kündigung des Insolvenzverwalters wirkt für alle Mieter
Wird bei einem gewerblichen Mietverhältnis über das Vermögen eines Mieters das Insolvenzverfahren eröffnet, beendet die Kündigung des Insolvenzverwalters den Mietvertrag auch mit Wirkung für die Mitmieter.
BGH, Urteil v. 13.03.2013, XII ZR 34/12
Einschränkung rettet "Parkettklausel" nicht
Eine Formularklausel, die dem Wohnungsmieter die Pflicht zur Parkettversiegelung nur für den Fall überträgt, dass die Übertragung dieser Pflicht irgendwann einmal zulässig sein sollte, ist unwirksam.
BGH, Beschluss v. 05.03.2013, VIII ZR 137/12
Heizkostenabrechnung bei fehlerhaftem Messwert
Können die an einem Heizkörper abgelesenen Messwerte aus zwingenden physikalischen Gründen nicht zutreffen, darf der Vermieter diese der Heizkostenabrechnung nicht zugrunde legen.
BGH, Beschluss v. 05.03.2013, VIII ZR 310/12
WE-Gemeinschaft darf über Rauchwarnmelder entscheiden
Die Wohnungseigentümer können den Einbau von Rauchwarnmeldern in Wohnungen jedenfalls dann beschließen, wenn das Landesrecht eine entsprechende eigentumsbezogene Pflicht vorsieht. Rauchwarnmelder, die aufgrund eines Beschlusses angebracht worden sind, stehen nicht im Sondereigentum.
BGH, Urteil v. 08.02.2013, V ZR 238/11
Haftung für geerbtes Mietverhältnis?
Ein Erbe, auf den das Wohnraummietverhältnis des Erblassers übergegangen ist, haftet nicht persönlich für die Forderungen aus dem Mietverhältnis, wenn dieses innerhalb der in § 564 Satz 2 BGB bestimmten Frist beendet wird.
BGH, Urteil v. 23.01.2013, VIII ZR 68/12
Veräußerer muss Kaution zurückzahlen
Der Veräußerer eines vermieteten Grundstücks haftet dem Mieter für die Rückzahlung der Kaution für den Fall, dass der Mieter die Kaution vom Erwerber nicht zurückbekommen kann. Ein eventueller Ausschluss dieser Haftung muss eindeutig vereinbart werden.
BGH, Urteil v. 23.01.2013, VIII ZR 143/12
"Saldoklage" auf Mietrückstände kann zulässig sein
Ein Vermieter kann rückständige Miete für einen längeren Zeitraum ohne nähere Aufschlüsselung einklagen, sofern er den vollständigen Rückstand aus der fraglichen Zeit geltend macht.
BGH, Urteil v. 09.01.2013, VIII ZR 94/12
Verkehrslärm allein rechtfertigt keine Minderung
Eine vorübergehende Mehrbelastung mit Verkehrslärm ist kein zur Minderung berechtigender Mangel der Wohnung, wenn nicht eine geringe Verkehrsbelastung vertraglich vereinbart ist. Eine solche Vereinbarung liegt nicht schon darin, dass der Mieter eine geringe Lärmbelastung vorfindet und als vorteilhaft ansieht.
BGH, Urteil v. 19.12.2012, VIII ZR 152/12
Im Zweifel sind die Wohnungseigentümer verklagt
Nennt ein Wohnungseigentümer in einer Beschlussanfechtungsklage keine beklagte Partei, ist grundsätzlich davon auszugehen, dass er die übrigen Wohnungseigentümer verklagen will.
BGH, Urteil v. 14.12.2012, V ZR 102/12
Abgrenzung bauliche Veränderung - Modernisierung - modernisierende Instandsetzung
Eine Maßnahme, die die Wohnungseigentumsanlage optisch verändert, ist nicht zwingend eine bauliche Veränderung, der alle Eigentümer zustimmen müssen. Es kann sich dabei auch um eine modernisierende Instandsetzung oder eine Modernisierung handeln.
BGH, Urteil v. 14.12.2012, V ZR 224/11
Gericht muss Eigentümerliste vom Verwalter fordern
Bei einer Anfechtungsklage muss das Gericht auf Anregung des Klägers der Verwaltung aufgeben, eine aktuelle Liste der Wohnungseigentümer vorzulegen. Gegebenenfalls muss es die Anordnung mit Ordnungsmitteln durchsetzen.
BGH, Urteil v. 14.12.2012, V ZR 162/11
Vermieter kann Betriebskosten manchmal lange nachfordern
Der Vermieter kann sich in einer Betriebskostenabrechnung die Nachforderung von Positionen vorbehalten, die er unverschuldet nur vorläufig abrechnen kann. Die Verjährungsfrist beginnt erst, wenn der Vermieter Kenntnis von den Umständen hat, die die Nachforderung begründen.
BGH, Urteil v. 12.12.2012, VIII ZR 264/12
Vermieter haftet für Brand infolge unzulässig gelagerter Gegenstände
Lagert ein vom Vermieter beauftragter Handwerker verbotenerweise und leicht zugänglich brennbare Gegenstände in der Tiefgarage und kommt es durch Brandstiftung an diesen Gegenständen zu einem Feuer, haftet der Vermieter dem Mieter auf Schadensersatz.
BGH, Urteil v. 12.12.2012, XII ZR 6/12
Keine Zinsen auf verspätetes Betriebskostenguthaben
Zahlt der Vermieter ein Betriebskostenguthaben verspätet an den Mieter aus, weil er mit der Betriebskostenabrechnung in Verzug geraten ist, kann der Mieter keine gesetzlichen Verzugszinsen auf das Guthaben verlangen.
BGH, Urteil v. 05.12.2012, XII ZR 44/11
Keine Ungleichbehandlung von Wohnungseigentümern
Eine WEG darf die Wohnungseigentümer nicht ohne Sachgrund unterschiedlich behandeln. Geht die Gemeinschaft wegen eines Verstoßes gegen einen Eigentümer vor, während sie einen anderen bei gleicher Sachlage gewähren lässt, kann hierin eine unzulässige Ungleichbehandlung liegen.
BGH, Urteil v. 30.11.2012, V ZR 234/11
Umzug in Ausweichquartier begründet keinen neuen Mietvertrag
Allein durch den Umzug in eine Ersatzwohnung desselben Vermieters wird kein neuer Mietvertrag begründet.
BGH, Urteil v. 21.11.2012, VIII ZR 50/12
Bezeichnung allein macht keinen "qualifizierten" Mietspiegel
Ein Mietspiegel ist nicht schon allein deshalb ein qualifizierter Mietspiegel, weil er als solcher bezeichnet ist oder als solcher anerkannt und veröffentlicht worden ist.
BGH, Urteil v 21.11.2012, VIII ZR 46/12
Kostenregelung erstreckt sich auf alle Balkonteile
Sieht die Teilungserklärung vor, dass jeder Eigentümer für die Instandhaltung und Instandsetzung des Balkons seiner Wohnung aufkommen muss, erfasst dies auch die Kosten, die die im Gemeinschaftseigentum stehenden Balkonteile betreffen.
BGH, Urteil v. 16.11.2012, V ZR 9/12
Aufteilungsplan enthält keine Nutzungsbeschränkung
Aus Bezeichnungen des planenden Architekten im Aufteilungsplan ergeben sich grundsätzlich keine Beschränkungen der zulässigen Nutzung.
BGH, Urteil v. 16.11.2012, V ZR 246/11
Vermieter darf Eigenleistungen nach fiktiven Kosten abrechnen
Der Vermieter darf in der Betriebskostenabrechnung Sach- und Arbeitsleistungen seines Personals mit den Kosten ansetzen, die bei einer Vergabe der Arbeiten an ein Unternehmen entstanden wären.
BGH, Urteil v. 14.11.2012, VIII ZR 41/12
Mieterhöhung bei Wegfall des vereinbarten Index
Fällt ein Index, der in einem gewerblichen Mietvertrag als Basis für eine Mietanpassung vereinbart ist, weg, ist stattdessen der "Nachfolge-Index" anwendbar. Eine Vermischung von altem und neuem Index scheidet aus.
BGH, Urteil v. 07.11.2012, XII ZR 41/11
Zuordnung von Versorgungsleitungen
Versorgungsleitungen, die wesentliche Bestandteile des Gebäudes sind, stehen zwingend im Gemeinschaftseigentum, soweit sie im Gemeinschaftseigentum verlaufen. Das gilt auch, wenn ein Leitungsstrang ausschließlich der Versorgung einer einzelnen Wohnung dient.
BGH, Urteil v. 26.10.2012, V ZR 57/12
Keine Erstattung von Mehrkosten wegen unnötiger Hausgeldverfahren
Macht eine WEG Hausgeldforderungen für mehrere Wohnungen desselben Eigentümers ohne sachlichen Grund in Einzelverfahren anstatt in einem einzigen Prozess geltend, muss der unterlegene Wohnungseigentümer die hierdurch entstehenden Mehrkosten nicht tragen.
BGH, Beschluss v. 18.10.2012, V ZB 58/12
Veräußerungszustimmung überdauert Verwalterwechsel
Die Zustimmung des Verwalters zu der Veräußerung von Wohnungseigentum bleibt auch wirksam, wenn die Bestellung des Verwalters endet.
BGH, Beschluss v. 11.10.2012, V ZB 2/12
Vermieter kann bei Zahlungsverzug schneller ordentlich als fristlos kündigen
Die ordentliche Kündigung eines Mietver-hältnisses wegen Zahlungsverzugs setzt nicht voraus, dass der Mietrückstand die für eine fristlose Kündigung erforderliche Höhe erreicht.
BGH, Urteil v. 10.10.2012, VIII ZR 107/12
Verstoß gegen Konkurrenzschutz ist Mietmangel
Die Verletzung der in einem Gewerberaummietvertrag vereinbarten Konkurrenzschutzklausel durch den Vermieter stellt einen Mangel der Mietsache dar, der zur Minderung der Miete führen kann.
BGH, Urteil v. 10.10.2012, XII ZR 117/10
Rechtmäßige Einbauten des Mieters zählen bei Zustandsbeschreibung mit
Bei der Beurteilung, ob eine vom Vermieter geplante Modernisierungsmaßnahme die Mietwohnung in einen allgemein üblichen Zustand versetzt, sind auch vom Mieter rechtmäßig vorgenommene Veränderungen zu berücksichtigen.
BGH, Urteil v. 10.10.2012, VIII ZR 25/12
Eigentümer können über WEG-Kreditaufnahme beschließen
Es liegt in der Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer, über eine Kreditaufnahme durch die WEG zu beschließen. Ob und ggf. unter welchen Voraussetzungen eine Kreditaufnahme ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, ließ der BGH allerdings offen.
BGH, Urteil v. 28.09.2012, V ZR 251/11
Eigenbedarfskündigung für berufliche Zwecke möglich
Die Absicht des Vermieters, eine Mietwohnung zu rein beruflichen Zwecken zu nutzen, kann ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses darstellen.
BGH, Urteil v. 26.09.2012, VIII ZR 330/11
BGH schränkt Rückforderung von Vorauszahlungen ein
Der Mieter kann nach Ende des Mietverhältnisses die Rückzahlung von Betriebskostenvorauszahlungen nur verlangen, soweit er zuvor keine Möglichkeit hatte, seinen Abrechnungsanspruch durch die Zurückbehaltung der laufenden Vorauszahlungen durchzusetzen.
BGH, Urteil v. 26.09.2012, VIII ZR 315/11
Fahrzeughalter haftet für unbefugtes Parken auf fremdem Grundstück
Überlässt der Halter sein Fahrzeug einer anderen Person, ist er Zustandsstörer, wenn das Fahrzeug unberechtigt auf einem fremden Grundstück abgestellt wird.
BGH, Urteil v. 21.09.2012, V ZR 230/11
Vermieter kann sich keine Mitsprache bei Renovierung vorbehalten
Eine Formularklausel in einem Mietvertrag, dass der Mieter bei Schönheitsreparaturen nur mit Zustimmung des Vermieters von der bisherigen Ausführungsart abweichen darf, ist auch dann unwirksam, wenn sich das Zustimmungserfordernis auf erhebliche Abweichungen beschränkt.
BGH, Beschluss v. 11.09.2012, VIII ZR 237/11
Erwerber tritt in Anspruch auf Kaution ein
Der Erwerber eines gewerblich vermieteten Hausgrundstücks tritt in den vor Eigentums-übergang entstandenen und fälligen Anspruch des Veräußerers auf Leistung der Kaution ein.
BGH, Urteil v. 25.07.2012, XII ZR 22/11
Fehlende Ladung eines Eigentümers macht Beschlüsse nicht nichtig
Wird ein Wohnungseigentümer nicht zu einer Eigentümerversammlung eingeladen, führt dies in der Regel nur dazu, dass die dort gefassten Beschlüsse anfechtbar sind, nicht aber zur Nichtigkeit der Beschlüsse.
BGH, Urteil v. 20.7.2012, V ZR 235/11
Unrichtiger Grundbucheintrag begründet keine Rechte und Pflichten als Wohnungseigentümer
Die Eintragung im Grundbuch begründet keine Rechte und Pflichten als Wohnungseigentümer, wenn der Eigentumserwerb materiell-rechtlich unwirksam war.
BGH, Urteil v. 20.07.2012, V ZR 241/11
Unberechtigtes "Nein" zu Veräußerung kann verbindlich sein
Kann die Zustimmung zur Veräußerung von Wohnungseigentum nur aus wichtigem Grund verweigert werden, wird ein die Zustimmung versagender Beschluss der Wohnungseigentümer im Regelfall auch dann bestandskräftig, wenn ein wichtiger Grund zu Unrecht angenommen worden ist.
BGH, Urteil v. 20.07.2012, V ZR 241/11
Fristlose Kündigung bei Nichtzahlung von erhöhter Miete
Der BGH hat entschieden, dass die Kündigung durch den Vermieter wegen eines Zahlungsrückstands mit Beträgen, um die er die Betriebskostenvorauszahlungen einseitig erhöht hat, wirksam ist.
BGH, Urteil v. 18.07.2012, VIII ZR 1/11
Nebenräume können bei Mietminderung weniger zählen
Bei der Geschäftsraummiete bemisst sich die Höhe einer Mietminderung wegen einer Flächenabweichung nicht pauschal nach der prozentualen Abweichung, wenn sich die Minderfläche eindeutig Nebenräumen zuordnen lässt.
BGH, Urteil v. 18.07.2012, XII ZR 97/09
Wohnberechtigter kann keine Mieterlöse des Eigentümers verlangen
Ein dingliches Wohnungsrecht gibt dem Berechtigten nicht die Befugnis, die Räume zu vermieten, wenn er sein Recht nicht ausüben kann. Vermietet der Eigentümer seinerseits die Räume, muss dieser daher die Mieterlöse nicht an den Wohnrechtsinhaber auskehren.
BGH, Urteil v. 13.07.2012, V ZR 206/11
Gewerbliche Kinderbetreuung in der WEG - Bestandskräftiger Verbotsbeschluss bindet Eigentümer.
Eine von der Eigentümergemeinschaft ungenehmigte Tagesmuttertätigkeit in einer Eigentumswohnung darf nicht fortgeführt werden, wenn die Eigentümer einen be-standskräftigen Untersagungsbeschluss gefasst haben.
BGH, Urteil v. 13.07.2012, V ZR 204/11
Geschädigter Wohnungseigentümer muss gegen Verzögerung von Instandsetzung vorgehen
Ein Anspruch auf Schadensersatz wegen verzögerter Instandsetzungsmaßnahmen scheidet aus, wenn der betroffene Wohnungseigentümer vorherige Beschlüsse, die die Instandsetzung zurückstellen, nicht angefochten hat.
BGH, Urteil v. 13.07.2012, V ZR 94/11
Wohnungseigentümer kann Stimme nicht zurücknehmen
Ein Wohnungseigentümer kann eine in der Eigentümerversammlung abgegebene Stimme nicht mehr widerrufen, sobald diese beim Versammlungsleiter zugegangen ist.
BGH, Urteil v. 13.07.2012, V ZR 254/11
Mieter kommt auch in Verzug, wenn er sich über Mangelursache irrt
Der Vermieter kann ein Mietverhältnis auch dann fristlos wegen eines Mietrückstands kündigen, wenn der Mieter die Miete aufgrund eines Irrtums über die Ursache eines Mangels nicht entrichtet.
BGH, Urteil v. 11.07.2012, VIII ZR 138/11
Vermieter darf Kaution nur mit Ansprüchen aus dem Mietverhältnis verrechnen
Ein Vermieter kann die Kaution nicht für Forderungen verwenden, die nicht aus dem Mietverhältnis stammen. Das gilt auch, wenn das Mietverhältnis beendet ist und die Kau-tion nicht für Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis benötigt wird.
BGH, Urteil v. 11.07.2012, VIII ZR 36/12
Grundstücksbesitzer haftet für überhöhte Abschleppkosten
Der Anspruch auf Rückzahlung überhöhter Abschleppkosten richtet sich auch dann gegen den gestörten Grundstücksbesitzer, wenn dieser seinen Schadensersatzanspruch gegen den Störer an das Abschleppunternehmen abgetreten hat.
BGH, Urteil v. 06.07.2012, V ZR 268/11
Auch "Ein-Euro-GmbH" kann WEG-Verwalter sein
Wohnungseigentümer können grundsätzlich auch eine haftungsbeschränkte Unternehmergesellschaft (sog. "Ein-Euro-GmbH") zum Verwalter bestellen. Voraussetzung ist aber, dass eine ausreichende Bonität gewährleistet ist.
BGH, Urteil v. 22.06.2012, V ZR 190/11
Renovierungsabgeltung ohne Rechtsgrundlage - Rückzahlungsanspruch verjährt in 6 Monaten
Zahlt der Mieter aufgrund einer unwirksa-men Schönheitsreparaturklausel an den Vermieter einen Abgeltungsbetrag für nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen, so verjährt der Rückzahlungsanspruch des Mieters innerhalb von sechs Monaten.
BGH, Urteil v. 20.06.2012, VIII ZR 12/12
Streupflicht nur bei allgemeiner Glättebildung
Sind auf einem Grundstück nur vereinzelte Glättestellen ohne erkennbare Anhaltspunkte für eine ernsthaft drohende Gefahr vor-handen, ist nicht von einer allgemeinen Glättebildung auszugehen, die eine Streupflicht begründen könnte.
BGH, Urteil v. 12.06.2012, VI ZR 138/11
Für alte Gebäude gelten alte Schallschutz-Grenzwerte
Der erforderliche Schallschutz in einer Wohnungseigentumsanlage richtet sich grundsätzlich nach den Schutzwerten, die bei Errichtung des Gebäudes gültig waren. Es gibt keinen allgemeinen Anspruch darauf, dass ein vorhandener, die Mindestanforderungen überschreitender Trittschallschutz beibehalten wird.
BGH, Urteil v. 01.06.2012, V ZR 195/11
Beschluss über Jahresabrechnung beeinflusst Verjährung von Hausgeldvorschuss nicht
Die dreijährige Verjährungsfrist für Ansprüche auf Hausgeldvorschüsse beginnt mit dem Ende des Jahres, in dem die Vorschüsse fällig sind. Der Beschluss über die Jahresabrechnung führt nicht dazu, dass die Verjährung neu beginnt.
BGH, Urteil v. 01.06.2012, V ZR 171/11
Kein Anspruch auf Änderung der sachenrechtlichen Grundlagen einer WEG
§ 10 Abs. 2 Satz 3 WEG gibt einem Wohnungseigentümer keinen Anspruch darauf, dass die Teilungserklärung nach einer Umgestaltung des Gebäudes den tatsächlichen Gegebenheiten angepasst wird, wenn davon auch die Eigentumszuordnung betroffen wäre.
BGH, Urteil v. 11.05.2012, V ZR 189/11
Werdender Wohnungseigentümer haftet für Hausgeld allein
Der werdende Wohnungseigentümer haftet beim Ersterwerb vom Bauträger bzw. teilenden Eigentümer allein für die Lasten der Wohnung, sobald er eine verfestigte Erwerbsposition erlangt hat. Der noch im Grundbuch eingetragene Veräußerer muss nicht mehr für die Lasten aufkommen.
BGH, Urteil v. 11.05.2012, V ZR 196/11
Sondernutzungsrecht zugunsten eines Bruchteilseigentümers möglich
Ein Sondernutzungsrecht kann auch einem Miteigentumsanteil an einer Wohnungs- oder Teileigentumseinheit zugeordnet werden. Es muss nicht zwingend für die Einheit insgesamt bestellt werden.
BGH, Urteil v. 10.05.2012, V ZB 279/11
Regelung zu Betriebskosten muss eindeutig sein
Die Umlage von Betriebskosten auf den Mieter einer Wohnung bedarf einer eindeutigen Vereinbarung. Ob es hierfür ausreicht, im Mietvertrag den Begriff "Betriebskosten" zu nennen, ließ der BGH offen.
BGH, Urteil v. 02.05.2012, XII ZR 88/10
Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung verjährt nicht
Der Anspruch des Wohnungseigentümers auf ordnungsmäßige Verwaltung unterliegt grundsätzlich nicht der Verjährung.
BGH, Urteil v. 27.04.2012, V ZR 177/11
Wohnungsaufteilung vermehrt Stimmrechte nicht
Durch die Aufteilung eines Wohnungseigentums ohne Zustimmung der anderen Eigentümer und die Veräußerung der neuen Einheiten an Dritte entstehen bei Geltung des Kopfstimmrechts keine weiteren Stimmrechte.
BGH, Urteil v. 27.04.2012, V ZR 211/11)
Vier-Augen-Prinzip erlaubt keine Ein-Mann-Lösung
Soll die Gültigkeit von Eigentümerbeschlüssen davon abhängen, dass zwei Wohnungseigentümer das Protokoll unterzeichnen, muss das Protokoll von zwei verschiedenen natürlichen Personen unterschrieben sein. Es genügt nicht, dass dieselbe Person als Vertreter zweier Eigentümer unterschreibt.
BGH, Urteil v. 30.03.2012, V ZR 178/11
Neuer Beschluss über bestehende Schuld ist nichtig
Die Wohnungseigentümer sind nicht berechtigt, bereits entstandene, aber noch nicht erfüllte Zahlungsverpflichtungen eines Wohnungseigentümers mit Stimmenmehrheit erneut zu beschließen und so neu zu begründen. Ein dennoch gefasster Beschluss ist mangels Beschlusskompetenz nichtig.
BGH, Urteil v. 09.03.2012, V ZR 147/11
Eigentümerbeschluss über Pflicht zum Winterdienst ist nichtig
Die einzelnen Wohnungseigentümer können nicht durch Mehrheitsbeschluss verpflichtet werden, im Wechsel den Winterdienst zu leisten. Hierfür bedarf es einer Vereinbarung.
BGH, Urteil v. 09.03.2012, V ZR 161/11
WEG muss keinen Sanierungsplan aufstellen
Es liegt im Ermessen der Wohnungseigentümer, ob sie für die Sanierung eines Altbaus einen mehrjährigen Sanierungsplan erstellen oder sich darauf beschränken, die unmittelbar erforderlichen Einzelmaßnahmen zu beschließen.
BGH, Urteil v. 09.03.2012, V ZR 161/11
Verwalter nur bei konkreter Interessenkollision als Zustellungsvertreter ausgeschlossen
Der Verwalter ist als Zustellungsbevollmächtigter der Wohnungseigentümer nur ausgeschlossen, wenn die konkrete Gefahr besteht, er werde die Eigentümer nicht sachgerecht informieren. Das ist nicht allein schon dann der Fall, wenn es in dem Verfahren um die Verwalterbestellung geht.
BGH, Urteil v. 09.03.2012, V ZR 170/11
Im Zweifel ist WEG für Fensteraustausch zuständig
Weist die Gemeinschaftsordnung die Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung der Fenster nebst Rahmen im Bereich des Sondereigentums den einzelnen Wohnungseigentümern zu und nimmt dabei den Außenanstrich aus, ist eine vollständige Erneuerung der Fenster im Zweifel Sache der Gemeinschaft.
BGH, Urteil v. 02.03.2012, V ZR 174/11
Keine Anfechtungsklage gegen Untergemeinschaft
Eine Anfechtungsklage gegen einen Eigentümerbeschluss ist immer gegen sämtliche anderen Miteigentümer zu richten. Das gilt auch für Beschlüsse aus Untergemeinschaften mit eigener Beschlusskompetenz.
BGH, Urteil v. 02.03.2012, V ZR 89/11
Mieter muss kein "Lärmprotokoll" führen
Will ein Mieter die Miete wegen Lärm und ähnlichen Einwirkungen mindern, reicht eine Beschreibung der Beeinträchtigungen und deren ungefährer Zeitpunkt, Dauer und Frequenz aus. Der Mieter muss kein minutiöses Protokoll vorlegen.
BGH, Urteil v. 29.02.2012, VIII ZR 155/11
Farbvorgabe für Mieter ist unzulässig
Eine Farbvorgabe für das laufende Mietverhältnis benachteiligt den Mieter auch dann unangemessen, wenn er bei Mietbeginn eine frisch in weiß gestrichene Wohnung übernommen hat.
BGH, Urteil v. 22.02.2012, VIII ZR 205/11
Untätiger Vermieter riskiert Verlust von Nachzahlung
Ein Nachzahlungsanspruch aus einer Betriebskostenabrechnung kann verwirkt sein, wenn das gesamte Verhalten des Vermieters darauf hindeutet, dass dieser Betriebskostennachforderungen nicht verfolgt.
BGH, Urteil v. 21.02.2012, VIII ZR 146/11
WEG-Heizkostenabrechnung zwingend nach Verbrauch
Die Heizkostenverordnung gilt auch für WEGs unmittelbar. Deshalb sind die Heizkosten in den Einzelabrechnungen zwingend nach Verbrauch zu verteilen. In die Gesamtabrechnung sind hingegen die tatsächlichen Zahlungen einzustellen.
BGH, Urteil v. 17.02.2012, V ZR 251/10
Miteigentümer haften untereinander nicht ohne Verschulden
Die Miteigentümer eines Hauses mit mehreren Wohnungen haften untereinander nicht verschuldensunabhängig nach den Grundsätzen des nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruchs
BGH, Urteil v. 10.02.2012, V ZR 137/11
Eigentümer müssen Verwalter trotz wichtigen Grundes nicht abberufen
Auch wenn ein wichtiger Grund für die Abberufung des Verwalters besteht, haben die Eigentümer einen Spielraum, ob sie den Verwalter tatsächlich abberufen.
BGH, Urteil v. 10.02.2012, V ZR 105/11
Sondernutzungsrecht muss genau umrissen sein
Aus einer Ermächtigung in der Teilungserklärung, dass der teilende Eigentümer an Flächen des Gemeinschaftseigentums nachträglich Sondernutzungsrechte begründen kann, muss eindeutig hervorgehen, auf welche Flächen sich die Befugnis bezieht.
BGH, Urteil v. 20.01.2012, V ZR 125/11
Kein Forderungseinzug durch abberufenen Verwalter
Ein WEG-Verwalter, der wegen gravierender Pflichtverletzungen abberufen wurde, darf keine Forderungen der WEG mehr einziehen.
BGH, Urteil v. 20.01.2012, V ZR 55/11
Abzug "Neu für alt" auch bei Störungsbeseitigung
Der Anspruch auf Ersatz der zu einer Störungsbeseitigung erforderlichen Aufwendungen kann durch einen Abzug "neu für alt" gemindert sein. Der Betroffene soll durch die Beseitigung der Störung keinen Vorteil erlangen.
BGH, Urteil v. 13.01.2012, V ZR 136/11
Zwangsverwalter ist nicht für Hausgeldrückstände zuständig
Der Zwangsverwalter einer Eigentumswohnung ist nicht verpflichtet, rückständige Hausgelder bzw. rückständige Sonderumlagen zu zahlen. Das zählt nicht zu seinem Pflichtenkreis.
BGH, Urteil v. 09.12.2011, V ZR 131/11
Erwerber haftet für Abrechnungsspitze
Der Erwerber einer Eigentumswohnung haftet auch dann für die Abrechnungsspitze, wenn eine nach Eigentumsübergang beschlossene Jahresabrechnung an den Voreigentümer adressiert ist.
BGH, Urteil v. 02.12.2011, V ZR 113/11
Falschparker dürfen an den Haken
Der Besitzer eines privaten Parkplatzes darf unberechtigt abgestellte Fahrzeuge abschleppen lassen. Der Falschparker muss die Abschleppkosten ersetzen, nicht aber die Kosten für die Parkraumüberwachung.
BGH, Urteil v. 02.12.2011, V ZR 30/11
Eigenbedarf auch für Neu-Gesellschafter möglich
Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts kann ein Mietverhältnis auch wegen Eigenbedarfs von Gesellschaftern kündigen, die erst nach Abschluss des Mietvertrags in die Gesellschaft eingetreten sind. Die bisherige anderslautende Rechtsprechung gibt der BGH ausdrücklich auf.
BGH, Urteil v. 23.11.2011, VIII ZR 74/11
10 Jahre Wärmelieferungsvertrag sind zu lang
Wenn ein Energiedienstleister Wärme an einen Kunden liefert, dem die Heizungsanlage gehört, liegt keine Lieferung von Fernwärme vor. Eine Vertragslaufzeit von 10 Jahren ist dann nicht möglich.
BGH, Urteil v. 21.12.2011, VIII ZR 262/09
Wann ist Sondervergütung erstattungsfähig?
Eine Sondervergütung des Verwalters für die Bearbeitung eines Rechtsstreits gegen einen Wohnungseigentümer gehört jedenfalls dann nicht zu den zu erstattenden Kosten des Rechtsstreits, wenn der Verwalter die Ansprüche der WEG im eigenen Namen geltend macht.
BGH, Urteil v. 17.11.2011, V ZB 134/11
Keine Auskunft über Betriebskosten bei Pauschale
Der Mieter kann vom Vermieter grundsätzlich keine Auskunft über die tatsächliche Höhe der Betriebskosten verlangen, wenn eine Pauschale vereinbart ist. Nur bei Anhaltspunkten für eine Änderung besteht ein Auskunftsanspruch.
BGH, Urteil v. 16.11.2011, VIII ZR 106/11
Bauliche Veränderung - Ohne Zustimmung keine Zahlungspflicht
Ein Wohnungseigentümer, der einer baulichen Maßnahme gem. § 22 Abs. 1 WEG nicht zustimmt, ist von den damit verbundenen Kosten befreit. Dabei kommt es nicht darauf an, ob seine Zustimmung erforderlich war oder nicht.
BGH, Urteil v. 11.11.2011, V ZR 65/11
Anfechtungsklage immer gegen alle
Auch in einer Mehrhausanlage ist eine Anfechtungsklage ausnahmslos gegen sämtliche übrigen Mitglieder der WEG zu richten.
BGH, Urteil v. 11.11.2011, V ZR 45/11
Testamentsvollstrecker muss Hausgeld zahlen
Gehört eine Eigentumswohnung zu einem Nachlass, weil sie der Testamentsvollstrecker für den Erben mit Nachlassmitteln erworben hat, sind die Hausgeldschulden, die während der Testamentsvollstreckung fällig werden, Nachlassverbindlichkeiten.
BGH, Urteil v. 04.11.2011, V ZR 82/11
Kopfprinzip für Verwalterwahl nicht zwingend
Ist für die Abstimmung in der Eigentümerversammlung das gesetzliche Kopfprinzip durch Vereinbarung zugunsten des Objekt- oder des Wertprinzips abbedungen, gilt das vereinbarte Stimmprinzip auch für Bestellung und Abberufung des Verwalters. Hieran hat sich durch die WEG-Reform nichts geändert.
BGH, Urteil v. 28.10.2011, V ZR 253/10
Videoüberwachung des eigenen Gartens zulässig
Auch bei einer nach dem WEG geteilten Reihenhausanlage darf ein Eigentümer "seine" Gartenfläche mit einer Videokamera überwachen.
BGH, Urteil v. 21.10.2011, V ZR 265/10)
Wohnberechtigter schuldet jedenfalls Grundkosten
Der Inhaber eines dinglichen Wohnungsrechts muss sich an den Kosten beteiligen, die dem Eigentümer für die Unterhaltung der gemeinschaftlichen Anlagen entstehen. Er trägt die auf seine Wohnung entfallenden verbrauchsunabhängigen Kosten für Heizung und Warmwasser auch dann, wenn er die Wohnung nicht nutzt.
BGH, Urteil v. 21.10.2011, V ZR 57/11
Hebeanlage von Doppelparker kann Sondereigentum sein
Das an einer Doppelstockgarage gebildete Sondereigentum erstreckt sich auf die dazugehörige Hebeanlage, wenn durch diese keine weitere Garageneinheit betrieben wird.
BGH, Urteil v. 21.10.2011, V ZR 75/11
Stimmverbot nur in engen Grenzen
Ein Wohnungseigentümer ist nur dann wegen eines gegen ihn gerichteten Rechtsstreits vom Stimmrecht ausgeschlossen, wenn der Beschluss verfahrensrechtliche Maßnahmen betrifft. Dass der Beschluss inhaltlich Auswirkungen auf den Rechtsstreit hat oder haben kann, genügt nicht für einen Stimmrechtsausschluss.
BGH, Urteil v. 14.10.2011, V ZR 56/11
Garage kann separat kündbar sein
Ein neben einem Wohnungsmietvertrag geschlossener Garagenmietvertrag kann separat gekündigt werden, wenn beide Mietverhältnisse keine rechtliche Einheit bilden sollen.
BGH, Urteil v. 12.10.2011, VIII ZR 251/10
Verjährung erst ab Wohnungsübergabe
Schadensersatzansprüche des Vermieters wegen Schäden an der Mietsache verjähren innerhalb von 6 Monaten. Die Verjährung läuft erst, wenn die Wohnung ordnungsgemäß übergeben ist.
BGH, Urteil v. 12.10.2011, VIII ZR 8/11
Mieter hat Einbau von Funk-Ablesegeräten zu dulden
Der Vermieter kann ältere Ablesegeräte gegen moderne Geräte, die per Funk abgelesen werden können, ersetzen. Das gilt auch, wenn die alten Geräte noch funktionsfähig sind.
BGH, Urteil v. 28.09.2011, VIII ZR 326/10
Kein Sicherheitszuschlag für Betriebskostenanpassung
Die Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen orientiert sich an der letzten Betriebskostenabrechnung. Einen pauschalen Sicherheitszuschlag von 10 Prozent auf den so ermittelten Wert darf der Vermieter hierbei nicht erheben.
BGH, Urteil v. 28.09.2011, VIII ZR 294/10
Modernisierungsankündigung muss nicht ins Detail gehen
Ein Vermieter, der dem Mieter eine Modernisierungsmaßnahme ankündigt, muss diese nicht in allen Einzelheiten beschreiben. Es reicht, dass sich der Mieter ein Bild von der geplanten Maßnahme machen kann.
BGH, Urteil v. 28.09.2011, VIII ZR 242/10
Verwalter muss für WEG Offenbarungseid leisten
Der Verwalter ist berechtigt und verpflichtet, in einem gegen die WEG gerichteten Vollstreckungsverfahren für die Gemeinschaft die eidesstattliche Versicherung abzugeben.
BGH, Urteil v. 22.09.2011, I ZB 61/10
Vermieter kann Mietstruktur auch bei Altvertrag ändern
Der Vermieter einer Wohnung kann Betriebskosten, die bisher nicht verbrauchsabhängig abgerechnet wurden, künftig nach Verbrauch abrechnen und die Mietstruktur ändern. Das gilt auch für Mietverträge, die vor der Mietrechtsreform 2001 geschlossen worden sind.
BGH, Urteil v. 21.09.2011, VIII ZR 97/11
"Weißen" ist nicht gleich "Streichen"
Eine Formularklausel in einem Mietvertrag, die den Mieter zum "Weißen" der Wände verpflichtet, enthält eine unzulässige Farbvorgabe und ist daher unwirksam.
BGH, Urteil v. 21.09.2011, VIII ZR 47/11
Großer Spielraum bei Änderung des Verteilungsschlüssels
Wohnungseigentümer haben bei der Änderung der Kostenverteilung viel Spielraum. Auch wenn ein Eigentümer, der bisher besonders wenig zahlen musste, durch den neuen Schlüssel wesentlich mehr belastet wird, ist die Änderung zulässig, wenn dies größere Verteilungsgerechtigkeit bringt.
BGH, Urteil v. 16.09.2011, V ZR 3/11
Mehrvertretungsgebühr bei Beschlussanfechtung
Vertritt ein Rechtsanwalt bei einer Anfechtungsklage die beklagten Wohnungseigentümer, fällt auch dann die Gebühr für die Vertretung mehrerer Auftraggeber an, wenn der Anwalt den Auftrag zur Vertretung der beklagten Eigentümer vom Verwalter erhalten hat.
BGH, Urteil v. 15.09.2011, V ZB 39/11
Vermieter kann unpünktlichen Mietzahlern kündigen
Zahlt der Mieter die Miete wiederholt und trotz Abmahnung zu spät, kann dies den Vermieter berechtigen, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen.
BGH, Urteil v. 14.09.2011, VIII ZR 301/10
BGH erlaubt ausnahmsweise verlängerten Abrechnungszeitraum
Vermieter und Mieter können vereinbaren, den Abrechnungszeitraum für die Betriebskostenabrechnung einmalig über 12 Monate hinaus zu verlängern, wenn dies der Umstellung auf eine kalenderjährliche Abrechnung dient.
BGH, Urteil v. 27.07.2011, VIII ZR 316/10
WEG kann Wohnung von insolventem Hausgeldschuldner versteigern lassen
In der Insolvenz eines Wohnungseigentümers hat die WEG für bestimmte rückständige Hausgeldforderungen ein Recht auf abgesonderte Befriedigung aus der Wohnung. Dann kann sie die Wohnung versteigern lassen.
BGH, Urteil v. 21.07.2011, IX ZR 120/10
Ex-Geschäftsführer haftet bei Schuldbeitritt weiter
Ein GmbH-Geschäftsführer, der für Mieten der Gesellschaft die persönliche Haftung übernommen hat, kann diese Zusage nicht deshalb aus wichtigem Grund kündigen, weil er kurz bevor die GmbH die Miete nicht mehr zahlen kann als Geschäftsführer abberufen wird.
BGH, Urteil v. 20.07.2011, XII ZR 155/09
Verwalter kann Streit um Verwaltungsunterlagen selbst führen
Gibt ein Wohnungseigentümer dem Verwalter Verwaltungsunterlagen, die er von diesem erhalten hatte, nicht zurück, kann der Verwalter selbst auf Rückgabe klagen.
BGH, Urteil v. 15.07.2011, V ZR 21/11
Nießbrauch am eigenen Grundstück zulässig
Ein Nießbrauch kann auch am eigenen Grundstück bestellt werden. Hierfür muss der Eigentümer kein berechtigtes Interesse an der Bestellung nachweisen.
BGH, Beschluss v. 14.07.2011, V ZB 271/10
Heizkörper kann Sondereigentum sein
Heizkörper und dazugehörige Leitungen zum Anschluss an eine Zentralheizung können dem Sondereigentum zugeordnet werden. In diesem Fall sind auch die Thermostatventile Sondereigentum.
BGH, Urteil v. 08.07.2011, V ZR 176/10
Abmahnung vor Entziehungsbeschluss
Ein Wohnungseigentümer kann einen Beschluss über die Entziehung seines Wohnungseigentums mit der Begründung anfechten, dass keine Abmahnung vorausgegangen ist. War eine Abmahnung erfolgt, spielt deren Berechtigung erst bei der nachfolgenden Entziehungsklage eine Rolle.
BGH, Urteil v. 08.07.2011, V ZR 2/11
Es muss nicht der neueste Mietspiegel sein
Ein Mieterhöhungsverlangen ist nicht deshalb formell unwirksam, weil der Vermieter nicht den neuesten Mietspiegel, der kurz zuvor veröffentlicht worden ist, sondern den bisher geltenden Mietspiegel verwendet hat.
BGH, Urteil v. 06.07.2011, VIII ZR 337/10
Betriebskostenspiegel sagt nichts über Einzelfall aus
Der Hinweis eines Mieters auf einen überregionalen "Betriebskostenspiegel" reicht nicht aus, um einen Verstoß des Vermieters gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot darzulegen.
BGH, Urteil v. 06.07.2011, VIII ZR 340/10
Keine überzogenen Anforderungen an Eigenbedarfskündigung
Für die Begründung einer Kündigung wegen Eigenbedarfs reicht es aus, dass der Vermieter die Person bezeichnet, für die er die Wohnung benötigt, und deren Interesse an der Erlangung der Wohnung darlegt.
BGH, Urteil v. 06.07.2011, VIII ZR 317/10
Mieter haftet länger als 6 Monate für Schaden am Gemeinschaftseigentum
Für Schadensersatzansprüche einer WEG gegen den Mieter eines Miteigentümers wegen Beschädigung von Gemeinschaftseigentum gilt die kurze mietrechtliche Verjährungsfrist von 6 Monaten nicht.
BGH, Urteil v. 29.06.2011, VIII ZR 349/10
Vermieter muss überzahlte Miete nicht unbegrenzt erstatten
Ein Mieter, dessen Wohnung kleiner ist als vereinbart, kann zumindest für den Zeitraum bis 2001 keine Rückzahlung überzahlter Mieten mehr verlangen. Diese Ansprüche sind verjährt, auch wenn der Mieter erst Jahre später von der Flächenabweichung erfahren hat.
BGH, Urteil v. 29.06.2011, VIII ZR 30/10
Hobbyraum ist nicht zum Wohnen da
Ein in der Teilungserklärung als "Hobbyraum" ausgewiesener Raum darf nicht zu Wohnzwecken benutzt werden. Darauf, ob die Wohnnutzung im Einzelfall stört, kommt es nicht an.
BGH, Beschluss v. 16.06.2011, V ZA 1/11
Gericht darf Notverwalter einsetzen
Jeder Wohnungseigentümer kann verlangen, dass ein untauglicher Verwalter abberufen und ein tauglicher Verwalter bestellt wird. Auf Antrag kann das Amtsgericht auch einen Notverwalter einsetzen, wenn hierfür ein dringendes Bedürfnis besteht.
BGH, Urteil v. 10.06.2011, V ZR 146/10
Ort einer Eigentümerversammlung darf nicht einfach kurzfristig verlegt werden
Wenn sich Wohnungseigentümer schriftlich darauf geeinigt haben, wann und wo eine Eigentümerversammlung abgehalten werden soll, darf der Ort dieser Versammlung nicht einseitig geändert werden.
BGH, Urteil v. 10.06.2011, V ZR 222/10
Vermieter darf unrentable Immobilie kündigen
Ein Mietvertrag kann gekündigt werden, wenn eine angemessene wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks anders nicht möglich ist. Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter die Immobilie im vermieteten und unrentablen Zustand erworben hat.
BGH, Urteil v. 08.06.2011, VIII ZR 226/09
Erwerber haftet für Kaution
Ein Vermieter, der eine vermietete Wohnung seit dem 1.9.2001 erworben hat, haftet dem Mieter auf Rückzahlung der Kaution, auch wenn er diese nicht erhalten hat. Das gilt selbst dann, wenn das vermietete Objekt vorher schon einmal veräußert und die Kaution hierbei nicht weitergeleitet wurde.
BGH, Urteil v. 01.06.2011, VIII ZR 304/10
Dauerhaft unpünktliche Mietzahlungen sind Kündigungsgrund
Zahlt der Mieter die Miete dauerhaft und wiederholt zu spät, obwohl ihn der Vermieter zur pünktlichen Zahlung aufgefordert hat, kann der Vermieter den Mietvertrag fristlos kündigen.
BGH, Urteil v. 01.06.2011, VIII ZR 91/10
Kläger kann bei Beschlussanfechtung Anschriften nachreichen
Die einmonatige Klagefrist bei der Anfechtung von Beschlüssen der Wohnungseigentümer wird durch Zustellung an den Verwalter gewahrt. Namen und Anschriften der Eigentümer können im Berufungsverfahren nachgereicht werden.
BGH, Urteil v. 20.05.2011, V ZR 99/10
Vorauszahlungsanpassung nach letzter Abrechnung
Nach einer Betriebskostenabrechnung ist eine Anpassung der Vorauszahlungen auch dann möglich, wenn bereits die folgende Abrechnungsperiode abgelaufen, aber noch nicht abgerechnet ist. Die Anpassung ist nur für die Zukunft möglich.
BGH, Urteil v. 18.05.2011, VIII ZR 271/10
Keine Klage gegen Verwalter, wenn Eigentümer selbst entscheiden
Lehnen es die Wohnungseigentümer anstelle des Verwalters ab, der Veräußerung eines Wohnungseigentums zuzustimmen, muss der Verkäufer die Eigentümer und nicht den Verwalter auf Zustimmung verklagen.
BGH, Urteil v. 13.05.2011, V ZR 166/10
Wer Maßnahme ablehnt, muss trotzdem zahlen
Wohnungseigentümer, die einer durchgeführten Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahme nicht zugestimmt haben, müssen sich selbst dann an den Kosten hierfür beteiligen, wenn der zugrundeliegende Beschluss erfolgreich angefochten worden ist.
BGH, Urteil v. 13.05.2011, V ZR 202/10
Ersatzanspruch des Mieters verjährt in 6 Monaten
Ein Anspruch des Mieters gegen den Vermieter auf Erstattung von Renovierungskosten verjährt in 6 Monaten ab Ende des Mietverhältnisses. Das hat der BGH entschieden und damit eine wichtige Streitfrage geklärt.
BGH, Urteil v. 04.05.2011, VIII ZR 195/10
Vermieter kann auf zukünftige Zahlung klagen, wenn Mieter in Verzug ist
Kommt ein Mieter mit den Mietzahlungen in erheblichem Umfang in Rückstand, kann der Vermieter auch auf Zahlung der erst in Zukunft fälligen Mieten klagen.
BGH, Urteil v. 04.05.2011, VIII ZR 146/10
Vermieter kann Verwaltungskosten auf Gewerbemieter abwälzen
In einem gewerblichen Mietverhältnis kann der Vermieter den Mieter auch durch Formularvertrag verpflichten, die Kosten für die Hausverwaltung zu tragen.
BGH, Urteil v. 04.05.2011, XII ZR 112/09
Minderung schlägt auf Betriebskostenabrechnung durch
Eine Mietminderung umfasst neben der Nettomiete auch die Betriebskosten. Der Vermieter muss die Minderung demzufolge auch bei der Betriebskostenabrechnung berücksichtigen.
BGH, Urteil v. 13.04.2011, VIII ZR 223/10
Betriebskostennachforderung bei Mieterinsolvenz
Bei der Insolvenz des Mieters ist eine Betriebskostennachforderung für einen Zeitraum vor Insolvenzeröffnung eine Insolvenzforderung. Dies auch dann, wenn die Betriebskostenabrechnung zum Zeitpunkt der Insolvenzeröffnung noch nicht erstellt war.
BGH, Urteil v. 13.04.2011, VIII ZR 295/10
Wohnungseigentümer kann Videoauge am Eingang verlangen
Ein Wohnungseigentümer kann den Einbau einer Videokamera am Hauseingang verlangen, wenn diese nur kurz aktiviert wird, wenn geklingelt wurde und die Bilder nur in die jeweilige Wohnung übertragen werden.
BGH, Urteil v. 08.04.2011, V ZR 210/10
Wiederbestellung der Verwaltung ohne Vergleichsangebot möglich
Vor der Wiederbestelltung des WEG-Verwalters müssen keine Vergleichsangebote anderer Verwalter eingeholt werden. Die Eigentümer können auch dann am bewährten Verwalter festhalten, wenn dessen Vergütung höher ist als die anderer Verwalter.
BGH, Urteil v. 01.04.2011, V ZR 96/10
BGH ist bei Änderung der Kostenverteilung großzügig
Den Wohnungseigentümern steht ein weiter Gestaltungsspielraum zu, wenn sie den Umlageschlüssel für Betriebskosten ändern wollen.
BGH, Urteil v. 01.04.2011, V ZR 162/10
Verwalterentlastung ist im Zweifel 1.000 Euro wert
Der Streitwert einer Klage gegen die Verwalterentlastung bestimmt sich nach der Höhe möglicher Ansprüche gegen den Verwalter und dem Wert, den die Vertrauensbekundung hat, die in der Entlastung liegt. Letzterer ist in der Regel mit 1.000 Euro zu veranschlagen.
BGH, Beschluss v. 31.03.2011, V ZB 236/10
Ausnahmsweise Abrechnungskorrektur trotz Fristablaufs zulässig
Nach Ablauf der Abrechnungsfrist kann der Vermieter eine Betriebskostenabrechnung nicht mehr zulasten des Mieters ändern. Nur in besonderen Ausnahmefällen kann aber doch noch eine Korrektur zulässig sein.
BGH, Urteil v. 30.03.2011, VIII ZR 133/10
Auch Renovierungskosten bei Modernisierung umlagefähig
Der Vermieter darf auch die Kosten für Renovierungsarbeiten, die infolge von Modernisierungsmaßnahmen erforderlich werden, gemäß § 559 Abs. 1 BGB auf die Mieter umlegen.
BGH, Urteil v. 30.03.2011, VIII ZR 173/10
Betriebskostenabrechnung bei Doppelhaus
Bei der Betriebskostenabrechnung für eine Doppelhaushälfte kann der Vermieter die direkt für die Haushälfte anfallenden Betriebskosten an den Mieter "weitergeben". Er muss nicht die Kosten beider Häuser zusammenzählen und dann verteilen.
BGH, Beschluss v. 15.03.2011 VIII ZR 243/10
Kläger muss beklagte Wohnungseigentümer detailliert benennen
Zur Beschlussanfechtung muss ein Kläger die beklagten Wohnungseigentümer mit Namen und Anschrift benennen.
BGH, Urteil v. 04.03.2011, V ZR 190/10
Unberechtigte Ausgaben gehören auch in die Jahresabrechnung
Ausgaben, die der Verwalter zu Unrecht aus Mitteln der WEG getätigt hat, sind in die Jahresabrechnung einzustellen und auf die Eigentümer zu verteilen. Streit um Schadensersatz ist grundsätzlich außerhalb der Abrechnung zu klären.
BGH, Urteil v. 04.03.2011, V ZR 156/10
Mietminderung auch bei möblierter Wohnung wegen zu geringer Wohnfläche möglich
Auch für eine möblierten Wohnung kann der Mieter die Miete mindern, wenn die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 % geringer ist als im Mietvertrag vereinbart.
BGH, Urteil v. 02.03.2011, VIII ZR 209/10
Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahme auch bei fehlender Ankündigung zulässig
Ein Vermieter kann die Miete erhöhen, wenn er eine Modernisierungsmaßnahme tatsächlich durchgeführt hat. Es kommt dabei nicht darauf an, dass er die Arbeiten vorher nicht gegenüber dem Mieter angekündigt hat.
BGH, Urteil v. 02.03.2011, VIII ZR 164/10
Verwalter darf nicht grenzenlos Aufträge vergeben
Auch wenn ein Sanierungsbeschluss keine Kostenobergrenze nennt, darf der WEG-Verwalter keine Aufträge in unbegrenzter Höhe vergeben. Er muss sich vielmehr an dem ihm bekannten Willen der Eigentümer orientieren.
BGH, Urteil v. 18.02.2011, V ZR 197/10
Der BGH interpretiert "Modernisierung" großzügig
Bei der Frage, ob eine bauliche Veränderung oder eine Modernisierungsmaßnahme vorliegt, ist der Begriff der ”Modernisierung” großzügig zu handhaben.
BGH, Urteil v. 18.02.2011, V ZR 82/10
Verwalter muss einem Eigentümer keine Kopien versenden
Ein Wohnungseigentümer, der Einsicht in die Verwaltungsunterlagen nehmen möchte, muss dies in der Regel im Büro des Verwalters tun. Er hat keinen Anspruch auf Zusendung von Kopien.
BGH, Urteil v. 11.02.2011, V ZR 66/10
Zustellung von Anfechtungsklage kann auch nach Monaten rechtzeitig sein
Wird eine Anfechtungsklage den beklagten Wohnungseigentümern erst viele Monate nach der Eigentümerversammlung zugestellt, kann die einmonatige Klagefrist dennoch gewahrt sein. Verzögerungen bei Gericht gehen nicht zu Lasten des Klägers.
BGH, Urteil v. 11.02.2011, V ZR 136/10
Kündigung wegen unerlaubter Untervermietung kann rechtsmissbräuchlich sein
Wenn ein Mieter die Erlaubnis zur Untervermietung rechtzeitig erbeten hat und der Vermieter zur Erteilung der Erlaubnis verpflichtet ist, kann der Vermieter das Mietverhältnis nicht kündigen.
BGH, Urteil v. 02.02.2011, VIII ZR 74/10)
Vermieter darf mehrere Häuser zusammen abrechnen
Ein Vermieter darf bei einer Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung mehrere Häuser als Wirtschaftseinheit zusammenfassen, wenn diese über einen gemeinsamen Fernwärmeanschluss versorgt werden. Das gilt auch dann, wenn der Mietvertrag keine entsprechende Regelung enthält.
BGH, Urteil v. 02.02.2011, VIII ZR 151/10
Verwalter darf Hausgeld nicht in eigenem Namen einklagen
Der WEG-Verwalter kann Ansprüche der WEG seit Anerkennung von deren Teilrechtsfähigkeit im Regelfall nicht mehr in eigenem Namen geltend machen.
BGH, Urteil v. 28.01.2011, V ZR 145/10
Eigentümer darf selbst Hand anlegen, wenn Beseitigungsanspruch verjährt ist
Wenn ein Beseitigungsanspruch aus § 1004 BGB verjährt ist, bleibt die Störung dennoch rechtswidrig. Der Betroffene kann die Störung daher auch nach der Verjährung selbst und auf eigene Kosten beseitigen.
BGH, Urteil v. 28.01.2011, V ZR 141/10
Vermieter muss Fördermittel für Instandsetzung bei Mieterhöhung nicht angeben
Fördermittel, die der Vermieter für Instandsetzungsmaßnahmen erhalten hat, wirken sich nicht auf die zulässige Höhe einer Mieterhöhung aus. Der Vermieter muss diese daher bei einer Mieterhöhung nicht angeben.
BGH, Urteil v. 19.01.2011, VIII ZR 87/10
Betriebskostenabrechnung: Wer sich nicht rührt, muss zahlen
Der Mieter muss es innerhalb von 12 Monaten seit Erhalt einer Betriebskostenabrechnung beanstanden, wenn der Vermieter über Betriebskosten abrechnet, für die eine Pauschale vereinbart ist.
BGH, Urteil vom 12.01.2011, VIII ZR 148/10
Vermieter darf Abrechnung auch korrigieren, wenn er Guthaben erstattet hat
Selbst wenn der Vermieter ein Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung ausgezahlt hat, darf er die Abrechnung innerhalb der einjährigen Abrechnungsfrist auch zu Lasten des Mieters korrigieren.
BGH, Urteil v. 12.01.2011, VIII ZR 296/09
Mehrbelastung allein führt nicht zu Änderung der Kostenverteilung
Eine Kostenumlage nach Fläche statt nach Miteigentumsanteilen führt nicht zwangsläufig zu einer gerechteren Verteilung. Auch bei einer Mehrbelastung von 70 Prozent hat ein Eigentümer nicht ohne weiteres einen Anspruch auf Umstellung des Kostenverteilerschlüssels von MEA auf Fläche.
BGH, Urteil v. 17.12.2010, V ZR 131/10
Stimmrechtsausschluss bei Wohngeldverzug unzulässig
Wohnungseigentümer, die mit Wohngeldzahlungen in Verzug ist, können deswegen nicht von der Eigentümerversammlung ausgeschlossen oder das Stimmrecht entzogen werden.
BGH, Urteil v. 10.12.2010, V ZR 60/10
Einwendungsfrist gegen Betriebskostenabrechnung läuft nicht bei formellen Mängeln
Die Einwendungsfrist des Mieters gegen eine Betriebskostenabrechnung beginnt erst dann zu laufen, wenn der Vermieter eine formell ordnungsgemäße Abrechnung erstellt hat.
BGH, Urteil v. 08.12.2010, VIII ZR 27/10
Mieter darf Miete erst nach Mangelanzeige einbehalten
Ein Mieter darf wegen eines Mangels der Wohnung, von dem der Vermieter nichts weiß, Mietzahlungen erst zurückbehalten, wenn er dem Vermieter den Mangel angezeigt hat.
BGH, Urteil v. 03.11.2010, VIII ZR 330/09
Wohnungseigentümer können Heizkostenverteilung mit Mehrheitsbeschluss ändern
Wohnungseigentümer können eine bestehnde Vereinbarung, nach der die Heizkosten zu 100 Prozent nach Verbrauch abgerechnet werden, durch einfachen Mehrheitsbeschluss ändern und die künftige Kostenverteilung der Heizkostenverordnung anpassen.
BGH, Urteil v. 16.07.2010, V ZR 221/09
Bei Zahlung der Miete ist der Samstag kein Werktag
Bei der Frist zur Zahlung der Miete bis zum dritten Werktag eines jeden Monats wird der Samstag nicht mitgezählt.
BGH, Urteile v. 13.07.2010, VIII ZR 129/09 und VIII ZR 291/09
Eigentümer dürfen Kostenverteilung nicht versteckt ändern
Beabsichtigen die Mitglieder einer WEG den Umlageschlüssel für Betriebs- und Verwaltungskosten zu ändern, muss das transparent gestaltet werden. Es reicht nicht, bei einer Abrechnung oder einem Wirtschaftsplan einfach den neuen Schlüssel zugrunde zu legen. Rückwirkend kann der Umlageschlüssel in der Regel nicht geändert werden.
BGH, Urteil v. 09.07.2010, V ZR 202/09
Veränderung des Kostenverteilerschlüssels nur bei erheblicher Mehrbelastung
Ein Wohnungseigentümer kann eine Änderung des Verteilerschlüssels für verbrauchsunabhängige Kosten (Verteilung nach Fläche statt nach Miteigentumsanteil) nur verlangen, wenn er ohne Änderung erheblich mehr belastet würde. Eine Mehrbelastung ist ab 25 Prozent (keine starre Grenze, nur Orientierungsgröße) als erheblich anzusehen.
BGH, Urteil v. 11.06.2010, V ZR 174/09
Mieter muss Einwendungen gegen Betriebskostenabrechnungen jedes Jahr neu vorbringen
Ein Wohnungsmieter muss Einwendungen gegen eine Betriebskostenabrechnung auch dann erheben, wenn er die gleiche Einwendung schon in den Vorjahren geltend gemacht hat.
BGH, Urteil v. 12.05.2010, VIII ZR 185/09
"Verwaltungskosten" auf Gewerbemieter umlegbar
Eine Formularklausel im Gewerbemietvertrag, wonach der Mieter allgemein "Verwaltungskosten" tragen muss, ist zulässig.
BGH, Urteil v. 24.02.2010, XII ZR 69/08
Keine 12-monatige Ausschlussfrist für Betriebskostenabrechnung bei Gewerberaum
Ein Vermieter von Gewerberaum kann auch noch später als ein Jahr nach Ende des Abrechnungszeitraums Nebenkostennachzahlungen verlangen. Die für Wohnraum geltende Ausschlussfrist von einem Jahr ist bei Gewerberaum nicht anwendbar.
BGH, Urteil v. 27.01.2010, XII ZR 22/07
Eine Farbvorgabe für Fenster u. Türen im Mietvertrag lässt Renovierungspflicht entfallen
Ist in einem Formularmietvertrag vereinbart, dass der Mieter Türen und Fenster nur weiß lackieren darf, muss der Mieter überhaupt keine Schönheitsreparaturen ausführen.
BGH, Urteil v. 20.01.2010, VIII ZR 50/09
BGH kippt langjährige Abrechnungspraxis der Instandhaltungsrücklage
Tatsächliche und geschuldete Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Instandhaltungsrücklage sind in der Jahresabrechnung weder als Ausgabe noch als sonstige Kosten zu buchen. Damit hat der BGH eine weit verbreitete Abrechnungspraxis für unzulässig erklärt.
BGH, Urteil v. 04.12.2009, V ZR 44/09
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